个人出售商铺需要交税，涉及的税费种类较多，且各项税费不能直接用来抵扣个人所得税。 具体来说，个人出售商铺需要缴纳的税费包括： 1.增值税：按照转让价款扣除购置原价后的余额作为销售额，适用5%的征收率。计算公式为：（转让价款 - 购置价款）÷（1 + 5%）× 5%。需注意，扣除购置原价需要提供购入时的发票。 2.附征税费：包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。这些税费以实际缴纳的增值税作为计税依据。城市维护建设税适用税率为7%（城市）、5%（县城、镇）或 1%（农村）；教育费附加适用 3%的税率；地方教育附加一般适用 2%的费率（具体以地方政策为准）。计算公式为：增值税额×税（费）率。今年出台了针对小规模纳税人“六税两费”减半征收的优惠政策，这些附征税费均可减半。 3.印花税：由销售（转让）、购买（受让）方分别各自计算缴纳。适用“产权转移书据”项目，以“书据”载明金额作为计税依据，各自适用万分之五的税率。若“书据”单独列明增值税额，则以不含税金额作为计税依据；若未单独列明增值税，则以含税金额作为计税依据。计算公式为：“产权转移书据”载明金额×0.05%。 4.土地增值税：以（不含增值税）转让价款作为收入总额，扣除旧房及建筑物的评估价格（指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认）或者（若不能提供税务机关认可的评估价格）发票加计金额（按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算）以及附征税费、印花税（增值税已经从转让价款里剥离出来，计算起点是不含增值税金额，所以这儿就不能再重复扣除），作为计税依据（土地增值税之增值额）。按照增值额占扣除项目金额比例，分别适用 30%-60%的超率累进税率。具体税率如下：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。计算公式为：（不含税转让价款 - 扣除项目金额）×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除率（5%、15%、35%）。但是，若对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供（查明）购房发票的，实行核定征收，计算公式为：不含（增值）税转让价款×核定征收率（核定征收率各地自定）。 5.个人所得税：以不含（增值）税转让价款，减除购置原值（含增值税以及构成房屋成本的其他税费）以及本次转让的附征税费、印花税、土地增值税（增值税不再重复扣除），作为应纳税所得额，适用 20%的税率。计算公式为：（不含增值税转让价款 - 购置原值 - 本次转让相关税费）×20%。若无法提供（查明）购置原值发票等，也是核定征收，计算公式为：不含（增值）税转让价款×核定征收率。 例如，个人准备以1000万出售2004年1月购买的原价为260万且位于市区的商铺，各项税费计算如下： 增值税：应缴的增值税=（1000 - 260）÷（1 + 5%）× 5% = 35.24万元； 城市维护建设税：35.24×7%×50% = 1.23万； 教育费附加：35.24×3%×50% = 0.53万； 地方教育费附加：35.24×2%×50% = 0.35万； 印花税：售价是1000万，按1000万的万分之五并享受减半优惠后，需缴纳印花税2500元； 土地增值税：有购房发票，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，购房成本为260万×（1 + 75%）= 455万（15年又5个月，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年）。扣除项目金额还包括附征税费约2.11万（1.23 + 0.53 + 0.35）、印花税0.25万，收入为不含税收入，即1000万减去增值税35.24万元=964.76万元，则土地增值税为（964.76 - 455 - 2.11 - 0.25）×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除率； 个人所得税：应纳税额=（964.76 - 260 - 2.11 - 0.25 - 0.25 - 土地增值税）× 20% 。