(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×1/2=2080(万元)
(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;
应扣除的房地产开发成本=3000×1/2=1500(万元)
根据国税发〔2006〕187号规定:房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。这一规定在现实中和考试时同样适用于非房地产开发企业。
(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额;
应扣除的房地产开发费用=(2080+1500)×10%=358(万元)
(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;
应扣除的与转让房地产有关的税金:
城建税与两个附加=6500×5%×(5%+3%+2%)=32.5(万元)
印花税=6500×0.5‰=3.25(万元)
当题目中出现“合同”字样,就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之一。
可扣除税金合计=32.5+3.25=35.75(万元)
(5)企业应缴纳的土地增值税;
扣除项目总额=2080+1500+358+35.75=3973.75(万元)
增值额=6500-3973.75=2526.25(万元)
增值率=2526.25÷3973.75×100%=63.57%
适用的税率为40%,速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=2526.25×40%-3973.75×5%=1010.5-198.69=811.81(万元)