这笔交易的实质是M公司向N公司出售其办公楼，N公司向M公司出售其专利权，双方达成补价协议，由N公司支付补价10.9万元，其中价款补价10万元，增值税差价0.9万元。 M公司办公楼的原价为80万元，经过提折旧2万元，公允价值为100万元，增值税税率为9%；N公司的专利权原价为300万元，经摊销160万元，已提减值准备80万元，公允价值为90万元，增值税税率为9%。根据交易的账面估价，M公司的办公楼较N公司的专利权，公允价值价格溢价了10万元，故双方另签订补价协议，由N公司支付补价10.9万元，其中价款补价10万元，增值税差价0.9万元。交易结束后，双方均保持资产的原始使用状态，交易具有商业实质。 拓展知识：交易实质是指交易本质上涉及的资产或权利所在的经济实体，它会直接影响到交易放行的税收筹划规划。