二手房差额征税是指在二手房交易中，对卖方所得款项中扣除其购房成本后的差额进行征税的一种税收政策。具体适用情形如下：
1. 适用范围：仅适用于个人之间的二手房交易，不适用于企业之间或个人与企业之间的交易。
2. 适用条件：卖方必须是自用型住房的所有者，并且该住房已经在卖方名下持有满两年。
3. 征税标准：对卖方所得款项中扣除其购房成本后的差额，按照20%的税率征收个人所得税。
4. 计算方法：卖方所得款项 = 买方支付的房款 - 卖方购房成本 - 相关税费。

需要注意的是，如果卖方没有保存好购房凭证或者购房凭证不完整，可能会影响计算差额征税的具体金额。因此，在进行二手房交易时，卖方应当妥善保管好购房凭证，以便能够准确计算差额征税。