转让和租赁房产税符合条件可优惠

　　去年11月广西地税部门发布《自治区地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）。15日，广西地税部门对《公告》的相关政策进行进一步具体解读。

　　《公告》出台引导广西房地产良性发展

　　2013年2月20日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）（以下简称《通知》），要求各地认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策，强调税务部门应依法严格按二手房转让所得的20%计征个人所得税。

　　2013年11月24日，自治区地方税务局结合我区房地产发展的形势和房地产税收的负担情况，并借鉴外省、区、市的做法，按照比一、二线城市相对宽松灵活的原则，经长时间观察，反复考虑比较，制定下发了《自治区地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（2013年第9号）（以下简称《公告》）。

　　考虑到不同房产类型、持有时间和增值额大小以及租金收入水平等因素，《公告》对个人转让、出租房产有关税收征收方式、减免税优惠等政策进一步进行了规范和细化，目的在于加强征管，堵塞漏洞，维护公平，调节收入分配，有效遏制投机性炒房行为。《公告》的颁布实施，充分体现了政府调控房地产市场的积极态度，有序引导广西房地产市场向良性和健康的方向发展。

　　《公告》自2014年1月1日起施行。纳税人2014年1月1日以后到税务机关办理纳税申报相关事宜的，应按本公告的有关规定执行。

　　据了解，根据纳税人提供的资料以及税收征管资料、房屋登记信息查询等情况，《公告》规定了分税种计算征收、核定征收两种税款征收方式。

　　资料齐全符合条件的纳税人可享优惠

　　分税种计算征收：对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，按税法规定应分别计算征收营业税（5%）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税（交易差额的20%）、印花税（0.05%）和土地增值税（增值额的20-60%）等税费。

　　为了减轻纳税人的税收负担，《公告》同时明确规定，对符合规定条件、资料齐全的纳税人，可按税法规定享受相关单项税种优惠。具体包括：

　　（1）对个人转让住房的暂免征收印花税和土地增值税；

　　（2）对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税；转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税；

　　（3）对转让“购买满5年且属于家庭唯一生活用房”的，可以免征个人所得税。

　　根据《自治区地方税务局营业税减免税管理办法》（2010年第5号公告）等规定，纳税人在申请办理减免税时，应按规定向税务机关提交以下资料：房产证、房产所有权人身份证或身份证明、售房合同（协议）、购买住房的税务发票或合法有效票据、契税完税凭证以及《个人住房交易纳税申报审批表》；属于“家庭唯一生活用房”的还需提供住建（房管）部门出具的相关证明等材料。

　　例如，张某将其名下的一套90平米且购买满5年的住房进行转让，转让收入50万元，房屋原值30万元。该套房产不是家庭唯一生活用房，房款以贷款方式支付，并能提供向银行支付该套房产的贷款利息证明6万元和房屋的装修发票金额5万元，支付中介手续费7500元并取得发票。假设张某提供的资料完整、齐全，按分税种计算方式缴纳税款，张某转让该套住房需要缴纳的税款为：

　　张某转让的房子是购买满5年的普通住房，可以免征营业税，因此，应纳营业税及附加税费=0元；

　　应纳个人所得税=（房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%=[50-30-6-（30×10%）-0.75）] ×20%= 2.05万元。

　　注：（30×10%）是指可支付的住房装修费，商品房可扣除的最高限额为房屋原值的10%.

　　张某转让该套住房应缴纳税费共计2.05万元。

　　如果张某未能够提供装修费、中介费、贷款等合法凭证，但符合免征营业税的规定，则张某转让该套住房应缴的个人所得税=（50-30）×20%=4万元。

　　假设张某转让上述房产，但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料，按照《公告》的有关规定，税务机关将对其采取核定征收方式征收税款，按转让住房的核定征收率6.6%计征，张某转让该套房产应纳税费为：50万×6.6%=3.3万元。

　　资料不齐全 纳税人的核定征收率为6.6%

　　核定征收：对个人转让应税房产，不能够提供完整、准确的房屋原值凭据，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，或者税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核定房屋原值的，应按照《税收征收管理法》第三十五条规定实行核定征收。《公告》规定转让住房的核定征收率为6.6%，其中个人所得税1%，而国家规定的个人所得税核定征收率为1-3%.从减轻纳税人负担的角度考虑，税务部门取下限1%.由于核定征收与分税种计算征收相比，税率已较为优惠，因此，在制定政策时不再考虑给予其享受单项税种减免优惠。

　　例如，李某将其名下的一套90平米且购买不满5年的住房进行转让，转让收入50万元，房屋原值30万元。该套房产不是家庭唯一生活用房，房款以贷款方式支付，并能提供向银行支付该套房产的贷款利息证明6万元和房屋的装修发票金额约5万元，支付中介手续费7500元并取得发票。假设李某提供的资料完整、齐全，按分税种计算方式缴纳税款，李某转让该套住房需要缴纳的税款为：

　　李某转让的房子是购买不满5年的普通住房，要全额征收营业税，因此，应纳营业税及附加税费=50万×5.6%=2.8万元；

　　应纳个人所得税=（房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%= [50-30-2.8-6-（30×10%）-0.75）×20%=1.49万元。

　　注：（30×10%）是指可支付的住房装修费，商品房可扣除的最高限额为房屋原值的10%.

　　李某转让该套住房应缴纳税费共计4.29万元。

　　假设李某转让上述房产，但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料，按照《公告》的有关规定，税务机关将对其采取核定征收方式征收税款，按转让住房的核定征收率6.6%计征，李某转让该套房产应纳税费为：50万×6.6%=3.3万元。

　　按照原政策规定，综合征收率为6.5%，则李某转让该套房产应纳税费为：50万×6.5%=3.25万元。

　　上述实例表明，税负的高低与房屋的性质、持有房屋的时间长短、交易价格的高低、买卖差价以及相关房屋资料、凭证保存完整与否等因素关系密切，不能简单的以分税种计算或核定征收等方式一概而论，应客观分析，综合判断。有的情形税负高些，有的情形税负低些，这也符合税收量能负担原则，多得多缴，少得少缴。

　　相关政策链接

　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　“转让住房过程中缴纳的税金”是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　“合理费用”是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　温馨提示

　　按照分税种计算征收方式计算的个人所得税是以转让价款减去购入价款、转让住房过程中缴纳的税金、合理费用后的金额乘以20%的税率计算而得；而核定征收方式中个人所得税的核定征收率为1%，是按照全部转让价格作为计税依据的。因此，个人在购买住房时应注意保存好购房发票、装修发票、银行贷款利息证明和转让房产中涉及的各项费用的发票等，这样便于个人在转让该套住房时，可以在个人所得税前进行扣除。