企业所得税申报关键点：房地产开发“业务招待费支出”扣除基数政策

国税发〔2009〕31号文件对房地产开发企业无论是销售完工产品还是未完工产品所取得的收入，都确定为税法上的销售收入，在以前实务操作中，是否将此作为业务招待费扣除中的收入基数存在争议，或者在企业所得税年度汇算清缴时填报申报表时，无法正确填报。本次申报表修改时，在A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中列示第23行“销售未完工产品的收入”和第27 行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”，就是为了解决业务招待费等扣除基数问题。具体实务操作政策如下：

1.房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，具体数据来源A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中第23行“销售未完工产品的收入”；

2.计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数需要减去销售未完工产品转完工产品确认的销售收入，具体数据来源A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”

3.开发产品完工会计核算转销售收入时，会计核算做为销售收入，属于“业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数”。该收入如前期属于“销售未完工开发产品取得的收入”，已作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数已作为计提基数，为了不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费，需要减去销售未完工产品转完工产品确认的销售收入（前期已属于“销售未完工开发产品取得的收入”的部分）。

【例】A房地产公司2012年10月竞得2.2万平方米土地,进行商品房开发。2013年11月，该楼盘取得预售许可证并开始预售商品房，当年累计预售商品房3万平方米，收取预售款24000万元，且企业账务处理时未做“主营业务收入”。2014年10月开发产品完工，当月销售商品房1万平方米，收取售房款8500万元，同时结转销售完工商品房4万平方米（含2013年度预售商品房3万平方米），企业账务处理时，将上述两项（销售未完工产品转完工产品确认）收入32500万元记入“主营业务收入”科目。则：

（1）企业2013年度的预收款24000万元应作为2013年度业务招待费扣除基数

（2）企业虽“主营业务收入”32500万元，但2014年度业务招待费扣除基数要将2013年度已经做了业务招待费扣除基数预收款24000万元扣减，即“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”24000万元，不考虑其他情况为2014年度业务招待费扣除基数为8500万元。