解读房地产开发企业营改增难产的秘密

　　李克强总理在这一次政府工作报告中用了力争全面实现营改增，随后财政部部长楼继伟提示了营改增在房地产开发企业遇到了难题，但到底是什么难题并没有直言，笔者作为房地产开发企业的税务顾问，一直思考着房地产开发企业的营改增问题，经过系统研究发现了房地产开发企业营改增难产的秘密。

　　第一，房地产开发企业在缴纳营业税时是按项目所在地缴纳的，税源算项目所在地，但营改增以后，就必然打破了项目所在地纳税的格局，改为在机构所在地纳税，这一定会打乱了营改增的地区分配制度。比如一家地产公司在一个市里有3块地，分属3个区，接下来在哪里交税，如果规定在项目所在地缴税，那么进项税额如何分配，就是极其困难的事。而改在机构所在地纳税，那项目所在地如何去平衡，等于税源没了。

　　第二，房地产开发企业不同于制造业和贸易公司，周期太长，就必然造成进项税额和销项税额时间的不匹配，造成前期进项税额大，留抵税额多的局面，以至于前三年到五年不用缴税，特别是自持出租情况，如果改为按年度比例扣除进项税额是否公平合理，如何计算更加困难。

　　第三，房地产开发企业实行营改增面临的棘手问题特别多，比如存量房如何按新增值税税率缴纳税款，是按新税率征，还是按简易办法征税，房地产开发商购买的土地使用权开路的财政票据如何抵扣增值税，抵扣凭证是什么等等，会面临很多类似问题。

　　第四，房地产开发企业实行营改增后面临的过渡期政策特别多，比如施工单位与房地产开发商由于结算关系没有按期开据发票，但正好遇到了营改增，那税率是按简易税率开还是新税率开呢？

　　第五，房地产开发企业新税收筹划思路发生改变，甲供材会越来越多，那施工企业变成了纯劳务公司了，那这样施工企业是按百分之六还是按百分之十一计算？

　　第六，营改增和土地增值税并存给纳税人造成很大混乱，如果取消土地增值税那地方少收的税到哪里去补？

　　总之，房地产开发企业遇到的营改增问题太多了，哪一个具体问题没有解决都会带来最大问题，因此，动房地产的营改增没那么容易。