房地产业营改增：土地增值税存废引争议

　　2015年是“十二五”规划的收官之年，税制改革中的“营改增”也将在今年扩围至房地产业、建筑业、金融业。那么，房地产业实行“营改增”后，房价的走向会是怎样的趋势？与其密切相关的另一个税种———土地增值税是否还有存在的必要？是否也会面临着改革？

　　1月17日，中央财经大学税收筹划与法律研究中心和北京理家舟税务师事务所联合举办了主题为“房地产业走向及土地增值税疑难解析”的2015年第1期财税学术沙龙。

　　房地产业面临着“营改增”的背景下，土地增值税的现状如何？又该何去何从？房地产业的走向及与税制改革的关系如何？本网整理了与会专家的观点，分享给大家。

　　土地增值税现状：“不上不下、不尴不尬”

　　在当前的财税体制改革中，并没有把土地增值税列入改革的重点内容当中，那么土地增值税在整个税收体系当中处于一个什么样的位置，其当前的征收状况如何？

　　对此，首都经济贸易大学财税学院税务系主任刘颖认为，土地增值税是一个“不上不下、不尴不尬”的税种。她说，“不上不下”体现在征税环节上，土地增值税既不像增值税、营业税在第一环节征收，也不像所得税在损益环节征收：“不尴不尬”是指收入，实际上土地增值税在税收收入中的排名是排在7名之后的，一般来说，它在全国税收收入中只占到2.3%左右。

　　她从多个角度分析了我国的土地增值税目前的状况：从税种税制角度来看，土地存在重复征税，土地增值税的设计存在于增值税和营业税的结构之外，土地增值税增值额的计算与增值税的直接计算法相类似，但又有其特殊性；从财政收入角度，土地增值税在财政收入中的地位比较尴尬，同时，影响土地增值税收入和纳税人重视的原因在于其计算的复杂性，如各项扣除项目的确定；从收作用种角度，税种应具有调控作用，土地增值税的调控作用在于打压房价。但是国家出台的土地增值税政策在房价上涨时并没有体现出它的调控作用，或者说作用不突出；从监督角度，税种应涉及到监督，应该体现对经济运行过程的监督，但实际上土地增值税的监督功能体现得并不充分，它反而被监督了。在去年年初，因为有记者的报道缺乏专业性，导致国家税务总局在巨大的舆论压力下给各省市强加了土地增值税清算的任务，税务局也成为被监督对象。

　　河北省石家庄地税局税收政策处王军辉以他多年的税务基层工作经验谈道，土地增值税管理的严格和宽松与国家大的经济形势是分不开的。自2013年以来，税收下行压力较大，加上“营改增”的减税因素，地税机关对土地增值税的清算工作越来越重视，政府没有给地税机关一个很好的空间，一个3年或5年的项目，要求税务机关在60或90天内把清算工作做出来是不现实的；国家在增值税和企业所得税上投入大量的人力、财力，如增值税软件的开发和升级，但对复杂的土地增值税却缺少投入。一旦税收收不上来，地方税务机关将面临来自各方的舆论压力。

　　王军辉表示，随着“营改增”的推进，土地增值税在现有地税税种中的地位越来越高，车船税及其他一些小税种占比也会逐步提高。但目前土地增值税没有统一的清算结论，100个清算可能会出现100个结果，工作程序极为繁琐。因此，土地增值税清算和企业所得税清算可以开发出类似增值税的软件，使用专用软件进行清算。

　　此外，他认为，3月1号起实施的《不动产登记条例》解决了房产证、土地证分离的问题，同时物联网、大数据的应用趋势（如不动产登记，纳税人识别号等），有利于税务机关掌握涉税信息，方便税务机关后期征税。

　　河南省地税局郑州新区流转税和财产行为税处处长秦权认为，对于土地增值税现存的问题，首先是土地增值税清算中有些政策不清楚，导致不能轻易定义偷税。第二，预征环节预征率太低，导致土地增值税清算的时候，可能出现几千万的税要缴纳，给企业造成困惑。第三，是土地增值税鉴证法律责任问题相关法律文件缺失。

　　土地增值税对房价影响不大

　　近年来，房价一直是社会各界热议的话题和关注的焦点，影响房价的因素有很多，也很复杂，作为房价要素之一的土地增值税在房地产业实行“营改增”后，是否会对房价产生一定的影响呢？

　　中央财经大学税收筹划研究与法律中心主任蔡昌就此分析了中国房地产业的未来走势，他指出房地产行业将从过去的黄金时代走向白银时代。理由有五个：一是房地产业的开发周期拉长；二是房地产业的投资回报率降低；三是房地产业的流动负债比率不断提高；四是房地产企业的税负率看涨；第五，房地产企业的资金束缚远没有松绑。其中在谈到房地产企业税负率看涨时，蔡昌介绍，这主要涉及三大税种（营业税、土地增值税、所得税）。万科集团2011年的综合税负率达到了17%，其中营业税、土地增值税的合计达到10%以上，企业所得税实际税负率达到6.76%，税负水平相对较高。

　　首都经济贸易大学教授张春平认为，土地增值税是造成房价上涨的影响因素之一。他说，税务总局之前进行土地增值税的征收，主要是从增加财政收入的角度进行考虑，如果现阶段将土地增值税并入“营改增”的话，房地产业的税负会达到什么样的程度不得而知，且国家还在陆续对土地增值税推出政策，似乎有要对其进行完善的意图。此外，譬如北京等大城市现有房地产商的利润还是相当可观的，国家为了保证财政收入，应当是不会取消土地增值税，因为保证财政收入仍然是一个相当重要的原则。

　　秦权则认为，土地增值税在房价处于上涨趋势时不会产生影响，但在房价下跌时肯定会造成影响。

　　中财讯教育集团董事局主席周华洋指出，中国的房地产在未来的10年，必然会向下走，这是一种不可扭转的趋势，这与土地增值税无关。

　　“营改增”后土地增值税存废起争议

　　房地产业“营改增”后，土地增值税是否会被取消还是会继续保留，或是以另一种方式存在呢？

　　中央财经大学黄桦教授认为，涉及房地产行业税制改革的问题，层面很多，角度也很多。从税制改革方面来说，这项改革是一个包括多个子系统相关税种综合调整的系统性改革。房地产企业从最开始的拿地、开发、销售到未来的保有环节，涉及多个税种。税务机关在土地增值税的征收过程中为了保证税源，采取预征的方式。这显然跟营业税类似，也可以说跟土地出让金类似，无论是类似的税还是费，层层叠叠的征是没有太大意义的。伴随着整个流转税改革，如果把土地增值税原来的税负因素并到建筑、房地产企业改成增值税是比较合理且便于操作的。从税收征管成本角度看，土地增值税以往的征收成本和纳税成本无论从税务机关还是对企业来讲都是很高的，实际征收的土地增值税和设计初衷有非常大的差距。

　　中央财经大学税务学院副院长曹明星认为，由于土地增值税税种本身的复杂性，税收理论上也没有一个清晰的界定，政府应当不会取消其征税权。曹明星表示，在当前经济失衡的状态下，要改善出现贫富较大差距的社会现状，对于财产税的调整是必要的，而土地增值税作为其中的一环也发挥着重要的作用，政府在做决策时一定会慎重考虑平衡各方意见。

　　中国税务报编采三部副主任邹国金认为，虽然土地增值税在税收收入总额中占比不大，但是对于地方政府尤其是在“营改增”大背景之下是很重要的。另外，在考虑土地增值税改革问题时还必须要充分考虑税收法治的问题。

　　中央财经大学国防科学研究院副院长张广通认为，土地增值税与增值税“形似神不似”，“形似”是都按增值额征收，“神不似”是土增是为了调节暴利，在这方面土地增值税更接近企业所得税，因此他认为不能取消土地增值税，一方面，土地增值税是地方政府税收收入的重要来源；另一方面，它是调节土地暴利的办法。

　　刘颖表示，我们评价一个税种往往会走两个极端，要么说它多么万能，要么说它多么无用。现在应该从收入、调控以及土地增值税在整个税制结构中的地位来思考土地增值税的定位与作用：土地增值税的收入比较低，不能指望它能取得多少财政收入；土地增值税没有对整体宏观调控产生多大的影响；在税制性重复问题上，土地增值税是可以在税制改革中和其他税种比如房地产税结合在一起考虑的。同时，土地增值税的改革不要片面强调对地方政府财政收入的影响，因为财政管理体制是可以变动的。

　　秦权认为，房地产“营改增”之后，土地增值税短期内不会被取消。他列出一系列数字作了解释：2009年国家征收土地增值税719亿元，2011年征收2 062亿元，2013年征收3 294亿元，而2014年估计征收3 600~4 000亿元。

　　王军辉的看法是，由于房地产税实施和“营改增”的推进，使得地税系统缺少了营业税的收入，所以5年内不会取消土地增值税。土地增值税在交易环节征，税负虽是老百姓买单，但纳税人是开发商，而房地产税是对产权所有人即老百姓直接征收。

　　关于土地增值税改革的问题，周华洋的观点是，随着房地产税的征收，“营改增”的完成，土地增值税的历史使命就完成了，将其取消也是必然的。

　　专家视角土地增值税改革与税制改革密不可分吉林财经大学的王亭喜指出，税种的设计理论上要符合三个原则：收入原则、公平原则与效率原则。现阶段，政府设计税制时将收入原则推后考虑了，针对这种情况要考虑一个问题，就是现在一些税种改革是遵循效率原则还是公平原则。

　　土地增值税的改革并不是它自身的问题，而是税制改革的一部分，因此才会产生“营改增”对土地增值税影响的讨论。政府需要通盘考虑，即对税制改革的通盘考虑，也就是对流转税体系以及所得税体系的综合考虑，还有中央与地方税权关系划分问题的考虑。