房地产企业的48种融资方式

　　融资能力是企业的造血能力，也是每一位管理精英必备市场生存能力。以下融资途径你都掌握了吗？

　　第一计：应收账款融资

　　1 付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。

　　2 应收账款证券化（信托）

　　第二计：应付帐款融资

　　1、远期承兑汇票

　　2、质量保证托管

　　3、应收账款证券偿付

　　重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资

　　第三计：资产典当融资

　　1、急事告贷，典当最快

　　2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物

　　3、可分批赎回

　　第四计：企业债券融资

　　1、债权人不干涉经营

　　2、利息在税前支付

　　第五计：存货质押融资

　　1、一定时间内价值相对稳定

　　2、存放第三方仓库。

　　第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）

　　1、有利于提高产能，行业竞争力

　　2、逐年分摊成本，实现避税

　　3、买断前几所有权

　　第七计：不动产抵押融资

　　1、不接受小产权

　　2、可评估后加贷

　　（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）

　　第八计：有价证券抵押贷款

　　1、可保留国债股票的预期收益

　　2、可分批赎回

　　3、一般为不记名债券

　　第九计：经营性贷款

　　1、已有的经营记录为基础

　　2、用于公司的主营业务

　　第十计：装修贷款

　　1、有抵押物无还款来源

　　2、额度范围和比例空间较大

　　第十一计：专利融资

　　1、有有效期限制

　　2、有成功的市场，有规模

　　深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

　　第十二计：预期收益融资

　　1、能有效提前使用预期回报

　　2、一般需要用到担保工具

　　第十三计：内部管理融资

　　1、留存利润融资

　　2、盘活存量融资

　　案例：万乐电器1亿

　　案例：产权转股权融资节税800万

　　第十四计：个人信用贷款

　　1.个人信用最大化

　　2.现金流最大化

　　第十五计：企业信用融资

　　1、企业信用最大化，

　　2、企业现金流最大化

　　第十六计：商业信用融资

　　1、有形的商业融资

　　2、无形的商业融资

　　第十七计：民间借款融资

　　1、充分运用非正规软财务信息

　　2、手续便捷，方式灵活

　　3、特殊的风险控制和催收方式

　　第十八计：应收货款预期融资

　　1、预期是可以预见的

　　2、预期是增大的趋势

　　第十九计：补偿贸易融资

　　1、供应和需求是同一个系统的

　　2、需要明显大于供者

　　第二十计：BOT项目融资

　　1、A建设-A经营-移交B（公共工程特许权）

　　2、A建设-A经营-移交B（民间）

　　第二十一计：项目包装融资

　　1、价值无法体现或者是变现

　　2、可预见的升值空间

　　第二十二计：资产流动性融资

　　1、有价值无将来

　　2、新项目回报预期高

　　第二十三计：留存盈余融资（内部融资）

　　1、主动，可控，底利息成本，

　　2、有稳定团队的作用

　　第二十四计：产权交易融资

　　1、以资产交易融资

　　2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率

　　3、含国有资产的企业使用多

　　第二十五计：买壳上市融资

　　1、曲线上市融资

　　2、综合成本小，市盈率也较低

　　第二十六计：商品购销融资

　　1、预收货款融资

　　案例：顺驰快速制胜之道

　　第二十七计：经营融资

　　1、会员卡融资

　　2、促销融资

　　第二十八计：股权转让融资

　　1、战略性合作伙伴融资

　　2、优先股，债转股

　　第二十九计：增资扩股融资

　　1、股本增加，股权比例发生变化

　　2、规模扩大，原股东投资额不变

　　第三十计：杠杆收购融资

　　1、以小搏大的工具

　　2、集资、收购、拆卖、重组、上市

　　第三十一计：私募股权融资

　　1、成长性，竞争性，优秀团队

　　2、良好的退出渠道和回报预期

　　第三十二计：私募债权融资

　　1、稳定的现金流

　　2、良好的信用系统

　　第三十三计：上市融资

　　1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾

　　2、主板，中小板，创业板

　　第三十四计：资产信托融资

　　1、有较高的成本17％左右

　　2、有效规模的要求

　　第三十五计：股权质押融资

　　1、公司价值可有效评估

　　2、股权结构清晰

　　第三十六计：引进风险投资

　　1、风险投资的价值不仅仅是钱

　　2、以上市退出为目的

　　第三十七计：股权置换融资

　　1、股权清晰可评估

　　2、以战略性置换为重点

　　第三十八计：保险融资

　　1、是最后一道保护屏障

　　2、不可不买，不可多买

　　第三十九计：衍生工具融资

　　1、适用于大型企业

　　2、有很高的金融风险

　　第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）

　　1、个人借贷融资

　　2、企业拆借融资

　　案例：粤东自来水厂项目

　　第四十一计：不动产、动产抵押贷款

　　1、房地产抵押贷款

　　2、土地使用权抵押贷款

　　3、设备抵押融资

　　4、动产质押融资

　　5、浮动抵押（产品、半成品等）

　　第四十二计：票据贴现贷款

　　1、商业票据贴现贷款

　　2、买方或协议付息票据贴现贷款

　　案例：思路决定出路

　　案例：猛龙过江震京津

　　案例：产权式公寓模式

　　第四十三计：融资租赁

　　1、简单融资租赁

　　案例：广华出租车项目

　　2、BOT （ BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT ）

　　3、ABS

　　案例：欧洲迪斯尼乐园项目

　　第四十四计：投资银行融资

　　1、投资银行

　　案例：蒙牛腾飞

　　2、风险投资公司

　　3、科技风险投资基金

　　资料：风险评估指标

　　4、房地产产业投资基金

　　5、证券投资基金

　　第四十五计：资产证券化融资

　　1、（房地产）资产证券化

　　2、抵押贷款证券化

　　案例：奥运3000亿融资

　　3、可转换债券

　　第四十六计：场外交易市场

　　1、中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%

　　2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本在8-12%.

　　3、国内三板市场。融资渠道多，影响大。

　　第四十七计：众筹模式

　　通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。

　　第四十八计：保理

　　保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户（买方）订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。