注会考试中的一道土地增值税试题分析

随着近几年房地产市场的火爆，土地增值税也成为当前税收的热点问题。在2012年注册会计师《税法》科目的考试中，A、B两套试卷均出现了土地增值税试题。A卷中就有如下试题：

试题内容

甲企业位于市区，2012年4月1日转让一处2009年6月1日购置的仓库，其购置和转让情况如下：

（1）2009年6月1日购置该仓库时取得的发票上注明的价款为500万元，另支付契税款20万元并取得契税完税凭证。

（2）由于某些原因在转让仓库时未能取得评估价格。

（3）转让仓库的产权转移书据上记载的金额为800万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。

试题要求：

（1）计算该企业转让仓库时应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。

（2）计算该企业转让仓库计征土地增值税时允许扣除的金额。

（3）计算该企业转让仓库应缴纳的土地增值税。

（4）如果该企业转让仓库时既没有取得评估价格，也不能提供购房发票，税务机关应如何进行处理?

试题分析

问题（1）

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。甲单位转让的是以前年度购置的仓库，故应按差额计算营业税计税营业额，购买时缴纳的契税不属于购置原价不得在计算营业税时扣除。甲企业位于市区，城建税税率为7%。转让仓库应按照产权转移书据缴纳印花税，税率为0.5‰。

转让仓库应纳营业税＝（800－500）×5%＝15（万元）。

应纳城市维护建设税和教育费附加＝15×（7%＋3%）＝1.5（万元）。

转让仓库应纳印花税＝800×0.5‰＝0.4（万元）。

应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税合计＝15＋1.5＋0.4＝16.9（万元）。

问题（2）

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，转让旧房的扣除项目为旧房的评估价格和与转让房地产有关的税金。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计5%的基数。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条中又进一步补充规定，计算扣除项目时，每年按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。甲企业转让的仓库未取得评估价格，但有当初购置时的发票，另外，甲企业从购置到转让该仓库的期间为2年10个月，应按3年计算原值加计扣除金额。

仓库原值的加计扣除额＝500×5%×3＝75（万元）。

扣除项目合计金额＝500（原值）＋20（契税）＋16.9（营业税、城建税、教育费附加、印花税）＋75（原值加计扣除额）＝611.9（万元）。

问题（3）

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条第二款第(一)项规定，增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额＝增值额×30%。

转让仓库收入＝800（万元）

转让仓库应纳土地增值税的增值额＝800－611.9＝188.1（万元）。

增值率＝188.1÷611.9×100%＝30.74%

应纳土地增值税＝188.1×30%＝56.43（万元）。

问题（4）

根据财税〔2006〕21号第二条第二款规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。所以，如果甲企业转让仓库时既没有取得评估价格，也不能提供购房发票，税务机关可以实行核定征收。