个人经营性用房相关涉税政策指南

一、个人经营性用房征税依据是什么？

个人经营性用房政策依据包括《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》等 。

二、什么是经营性用房？

经营性用房是指将房屋出租给他人用于生产经营或产权人自己生产经营的房产。

三、履行纳税义务时会对造成个人信息泄露吗？

税务机关有对纳税人信息保密的法定义务，为了保证纳税人的权益，地税局在征收税款时会设定专门窗口受理个人租赁经营性用房申报纳税，实行专档保管资料。参与房屋租赁税收平台建设的单位及相关工作人员均与地税局签订了保密协议，保证纳税人的隐私信息不被泄露。

四、个人经营性用房要交哪些税，按多少税率交税？

目前我们对个人经营性用房分为两种情况、两类管理方式，两种情况为：一是将自有房产用于自己生产经营的；二是将自有房产出租给他人用于生产经营的。两类管理方式为：一类是到东区地税局办理了税务登记设册管理的纳税人，一类是未办理税务登记设册管理的临时经营纳税人。税务登记设册管理，即纳税人持相关资料到东区地税局办税服务厅办理税务登记，该登记不发证件，只在地税局建立的管理名册上登记信息纳入管理。

（一）将自有房产用于自己生产经营的，应申报缴纳的税种及税率为：

土地使用税：应纳税额=自用房产实际占用土地面积×适用税额

房产税：应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%

注：房产税、土地使用税按半年申报缴纳，征期为每年5月1日—5月20日（交上半年），及11月1日—20日（交下半年）。

（二）将自有房产出租给他人用于生产经营的，并办理设册登记的纳税人应申报缴纳的税种及税率为：

营业税：应纳税额=租金收入×5%

城市维护建设税：应纳税额=租金收入×5%×7%

教育费附加：应纳税额=租金收入×5%×3%

地方教育附加：应纳税额=租金收入×5%×2%

印花税：应纳税额=租赁合同中租金价格×0.1%

土地使用税：应纳税额=租赁房产实际占用土地面积×适用税额

房产税：应纳税额=租金收入×12%

个人所得税：按个体工商户生产经营所得税目计征。

①能准确核算成本、费用、损失的：

应纳税额=（租金收入总额-成本-费用-损失）× 5%至35%累进税率

②不能准确计算成本、费用、损失的：

应纳税额=租金收入×1.5%

（三）将自有房产出租给他人用于生产经营的，未办理设册登记的纳税人应申报缴纳的税种及税率为：

营业税：应纳税额=租金收入×5%

城市维护建设税：应纳税额=租金收入×5%×7%

教育费附加：应纳税额=租金收入×5%×3%

地方教育附加：应纳税额=租金收入×5%×2%

印花税：应纳税额=租赁合同中租金价格×0.1%

土地使用税：应纳税额=租赁房产实际占用土地面积×适用税额

房产税：应纳税额=租金收入×12%。

个人所得税：未办理设册登记的临时纳税人按个人财产租赁所得税目按次计征。

①每次（月）租金收入不超过4000元的：

应纳税额=(租金-准予扣除项目-800) ×20%

②每次（月）收入超过4000元的：

应纳税额=[(租金-准予扣除项目) ×(1-20%)]×20%

注：上述第二、第三种情况，房产税、土地使用税按半年申报缴纳，征期为每年5月1日—5月20日（交上半年），及11月1日—20日（交下半年）。印花税以签订的合同行为按次申报缴纳。营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税按月（次）申报缴纳。

五、个人租赁经营性用房有没有税收优惠政策？

（一）办理税务登记设册管理的纳税人参照个体工商户享受国家规定的税收优惠政策。

对个人出租经营性用房每月取得租金收入在2014年10月1日以前不超过2万元的，免征营业税；在2014年10月1日以后至2015年12月31日期间不超过3万元（含3万元）的，免征营业税；取得租金收入在2万元以下的，个人所得税计征率暂时确定为0。

（二）未办理税务登记设册管理的纳税人。

未办理税务登记设册管理的临时经营纳税人，应纳税款按次征收（营业税起征点按次为500元）；个人所得所按照财产租赁所得税目征收，具体征收方式见第四条。

六、办理税务登记设册管理需要提供哪些资料？

办理登记时需携带的资料：居民身份证或者户口簿等证明身份的证件；房产证、土地使用证或者其他证明房产所有权或者使用权的有效证明；房产租赁合同。

七、办理了税务登记设册管理的出现暂停出租行为或收回房产不用于出租行为的情况怎么办？

个人出租的房产出现暂停出租行为的可到东区地税局办税服务厅申请办理停业手续，停业期间没有发生经营行为的可不申报缴税。

个人将出租的房产收回不用于出租行为的，自房产收回30日内，到东区地税局办税服务厅申报办理注销登记。纳税人办理注销设册登记前，应当结清应纳税款、滞纳金和罚款。

八、哪些是属于自有房产用于自己生产经营的？

凡能提供房产证（购房合同）与工商营业执照、税务登记证、契税发票等相关证件姓名一致的证明材料，产权共有人、配偶、父母、子女使用均可视同自有房产自用。

九、怎样办理本次自查阶段的申报纳税？

凡东区辖区内将自有房产用于自己生产经营或出租给他人用于生产经营的个人，须于2015年1月31日前到东区地税局办税服务厅办理税务登记设册管理，并申报缴纳2013年1月1日起至2014年度申报之日止的税款。如纳税人已申报缴纳了该期间税款的，凭完税凭证可不再缴纳税款，但须于2015年1月31日前到东区地税局办税服务厅办理税务登记设册管理。

在纳税人自查、申报缴税阶段后，由东区地税局牵头、东区财政局、东区住建局、东区公安分局、东区国土资源分局等有关部门组成的专项检查小组，对东区辖区内个人出租经营性用房行为开展专项检查，对未自行申报缴纳税款，导致偷、漏税行为的，将按照《中华人民共和国税收征收管理办法》及其实施细则有关规定予以处罚；对拒绝、妨碍、阻挠执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

十、怎样办理自查阶段以后的申报纳税？

（一）未办理设册登记的纳税人，按月收取租金或一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月15日前到东区地税局办税服务厅申报缴税。

（二）办理设册登记的纳税人，按月收取租金或一次性收取数月（年）租金的，将租金收入按照简并征期方式，在每年5月、11月申报缴纳。

（三）到东区地税局办税服务厅经营性用房征收窗口申报，缴纳税款可采取现金、银联划卡、财税库银划缴等方式办理。

（四）纳税人申报缴纳税款后可当场申请代开发票，需提供资料：出租人和承租人的身份证复印件；房屋所有权证（商品房买卖合同或村民建房用地申请表）复印件；房屋租赁合同复印件；完税凭证原件及复印件。

十一、申报缴税信息不实要承担的法律责任是什么？

有下列情形之一的，东区地地税局将根据“攀枝花市房地产计税价格批量评估综合信息管理系统”进行评估，以估价结果进行核定征收。同时地税局将会依据《中华人民共和国税收征收管理办法》及实施细则有关规定予以处理。

1.当出现纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

2.房产所有权人将自有房产以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；

3.纳税人未按规定的期限办理纳税申报，不提供计税依据的，经主管地方税务机关责令限期改正，逾期仍不申报的；

4.未按规定提供纳税资料等情形的。