房地产企业土地使用税何时开始减少？
近日，有会员咨询了一个非常实操的问题：我公司为房地产企业，随着房地产的销售，我需要缴纳的土地使用税对应的土地面积将逐渐减少，那么，减少的时点如何确定呢？
一、“交付”作为减少标志
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”
国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”
财政部 国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条第一款规定：“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”
综上，购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止，因为对同一块地是不能重复征税的。房地产销售合同“未约定交付时间”的情形通常很少，以“交付”作为房地产企业减少标志是适当的。
二、“交付”如何理解？
实操中，“交付”如何理解呢？是双方自行办理交付手续？还是给业主办理房产证呢？
参考国家税务总局稽查局《房地产行业税收检查指引》中的描述：“房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人,经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。”
此段描述，在实操中很具有指导意义。文中“交付”是指已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证+房屋所占有的土地已发生实际转移。
但如果购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，如果满足：已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人,经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。
来源：正保会计网校税务网校原创内容，作者：刘老师（正保会计网校答疑专家），侵权必究！
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