红线外支出能否在土地增值税清算时扣除？
房地产开发企业为取得土地使用权可能会发生在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出即“红线外支出”。在土地增值税清算时，发生的红线外支出能不能扣除呢？
在国家层面上没有明确的文件规定，在实务操作中各地税务机关有两种不同的观点。小编给大家梳理了部分税务机关的政策或答复，供参考。
一、红线外支出可以在土地增值税清算时扣除
1.青岛税务
《国家税务总局青岛市税务局关于发布<国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）第二十二条规定，开发企业为取得国有土地使用权，按照县(市、区) 级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同(协议)中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。
2.海南税务
《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号）第十三条规定，取得土地使用权所支付的金额，应按以下规定处理：
(二)在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除。
国家税务总局海南省税务局发布的《关于<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的解读》第二条第(五)项对于“《办法》第十三条第(二)项“在项目建设用地边界外为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的”应如何掌握?”明确，一般情况下，房地产开发时在项目建设用地边界外发生的成本费用不能扣除，但符合本项规定的允许扣除。本项的“项目建设用地边界外”是指国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外;“政府有关部门”是指市、县(区)级政府主管部门;“文件”包括通知、批复、会议纪要等。
3.广西税务
《广西壮族自治区地方税务局关于发布<广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）>的公告》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）第四十条规定，除本办法第三十九条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
4．纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。
广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号文件附件9《<广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法>解读稿》第二条第（十三）项规定，第四十条第一款第3项，房地产开发企业为取得本项目的土地使用权，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，属于为取得土地使用权支付的对价，符合相关的规定可以计入取得土地使用权的成本。“与本项目有关的证明材料”：一是约定或注明有房地产开发企业在本项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权招拍挂出让公告》；二是与本项目存在关联关系的直接依据（如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等）和县级以上（包括县级、市辖城区）人民政府的正式文件。对于不满足上述条件的本项目建设用地边界外的市政建设支出，包括房地产开发企业为提升项目周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对项目周边绿化、道路进行整治发生的支出，不得计入本项目扣除金额。
4.重庆税务
《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发<土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见>的通知》（渝财税〔2015〕93号）第一第（三）项第1目规定，房地产项目开发中，因统一规划、整体开发需要，在相邻地域建造公共设施，经土地出让合同约定的，发生的建造支出可作为“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。房地产企业应提供县级以上人民政府相关文件、决议以及规划证明材料。
5.广州税务
《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2014]175号）第三条“关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题”规定，纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
6.吉林税务
2014年6月19日吉林地税《全省土地增值税清算工作会议上明确土地增值税有关业务问题》第11条“红线外所建设施发生的支出能否在本项目清算时扣除”规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，发生的红线外建设施支出，如果在土地转让合同中，有明确条款证明所发生的红线外建设支出是取得该土地使用权的附加条件，且是为政府建设的广场、公园、道路等公共设施，可以作为土地成本在本项目土地增值税清算时扣除。
二、红线外支出不能在土地增值税清算时扣除
1.山东税务
《国家税务总局山东省税务局关于发布<国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）第二十九条规定，土地增值税扣除项目按以下规定处理：
（一）取得土地使用权所支付的金额，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
4.对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除。
2.南昌税务
《国家税务总局南昌市税务局对市十五届人大六次会议第98号建议的答复》第二条规定，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）款规定：“基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出”。房地产开发企业在项目建设用地边界外（即“红线”外）建设公共设施或其他工程等发生的支出，以目前情况看，有两类，一种是在红线外为政府建设公共设施或其他工程是企业招拍挂拿地时的附带条件，另一种是开发商为了提升红线内楼盘品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。不论哪种情况，发生在红线外支出理论上均不是《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的“本开发小区内”支出。综上，房地产开发企业的红线外支出，不列为土地增值税清算扣除项目，不予扣除。
3.福建税务
2019年10月9日国家税务总局12366纳税服务平台福建税务答复：
从事房地产开发的纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的规划外，即“红线”外）为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，从事房地产开发的纳税人在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。
4.廊坊税务
2016年《廊坊市地方税务局关于土地增值税若干政策执行口径问题的解释》第24条“开发商红线外支出的扣除问题”规定，“红线外支出”是指在政府有关部门审批的房地产开发项目建设用地边界外发生的建设支出。“红线”以项目取得的土地使用证标注的界定范围确定。红线外支出不可以计入扣除项目金额。
5.山西税务
《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号）第十九条第（三）项第4目规定， 土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。
作者：李老师（正保会计网校答疑专家）
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