购买未竣工项目继续建设后转让土增成本扣除

对于房地开发企业整体购买未竣工的项目，继续投入资金建设后，再转让时土地增值税成本扣除问题，从国家税务总局发布的政策规定来看，并没有太明确的规定。从各地方税局发布的政策，比较明确的有以下几个：

1、渝财税[2015]93号，关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知

具体规定：

房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；

承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。

2、广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号，关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告

具体规定：

从事房地产开发的纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

（二）改良开发未竣工房地产的开发成本。

（三）房地产开发费用。

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金。

（五）加计改良开发未竣工房地产开发成本的20%

3、浙江省地方税务局公告2014年第16号，浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

具体规定：

房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

4、青岛市地方税务局公告2018年第4号，青岛市地方税务局关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告

具体规定：

对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）改良开发未竣工房地产的成本；

（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；

（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。

从上述各地的政策来看，对于整体购买未竣工的项目继续开发的，重庆规定取得土地使用权所支付的金额，允许受让方加计扣除而不允许转让方加计扣除，这与其他地区的规定差是比较大的。而青岛地区在青岛市地方税务局公告2016年第1号中，也曾规定受让方取得未竣工房地产所支付的价款也可以加计百分之二十扣除，后来在2018年第4号公告中进行了政策调整。

土地增值税的政策各地执行口径差异比较大，而且也是经常更新调整的，不系统的学习就可能会影响自己的工作。网校针对房地产行业的财务人员或者有打算从事房地产财务的人员推出了《房地产财务经理履职能力全面提升特训课》，对于房地产企业涉及的土地增值税风险，课程中都进行了详细的解读，尤其是红线外支出、土地成本分摊、地下车位的土地增值税处理方面给予了合理的风险控制建议，希望大家不要错过。

 | 作者：老顾（正保会计网校答疑专家）

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