支付境外企业境外租房的支出是否要扣缴所得税

近期有会员咨询问：我公司是天津注册的生产制造业企业，2021年派两名员工到香港进行产品推广，我公司就与香港的甲公司签订的房产租赁协议。现在要付香港的甲公司租金，是否要扣缴所得税？

为回复这个问题，我们首先找到《企业所得税法实施条例》的规定“第七条　企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：

…

（五）利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定；

…”

根据以上规定，第一判断就是中国境内企业承担的租金，应当属于中国境内所得，会员企业向香港甲公司支付租金时有代扣代缴所得税的义务。

真的就是这样吗？感觉哪里不是很顺畅。

对香港的甲公司来讲， 出租香港的不动产会按香港的法律在香港缴纳所得税。香港税务部门在征收不动产租赁所得的所得税时，不会区分承租方是什么人的。现在因为承租方是中国的企业，甲公司就要在中国再缴纳一笔所得税，不是双重纳税了吗？

于是找到中国和香港的税收协定，《国家税务总局关于印发内地和香港避免双重征税安排文本并请做好执行准备的通知》（国税函【2006】884号）中讲到“一方居民从位于另一方的不动产取得的所得（包括农业或林业所得），可以在该另一方征税。”，意思是说中国居民从位于香港的不动产取得的所得要在香港缴纳所得税。并没有讲香港居民从位于香港的不动产取得的所得在哪里纳税的问题。

然后，我们又找到《《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》及议定书条文解释》（国税发【2010】75号），文件关于“不动产所得”的原文如下：

“第六条 不动产所得

 一、根据第一款规定，对于不动产所得，不动产所在国有征税权。

二、第二款赋予缔约国双方国内法对“不动产”这一用语的解释权。但无论缔约国国内法做何解释，在执行本协定时，该用语应包括第二款所列明的项目。

三、第三款说明本条所称的“不动产所得”，是指在不动产所有权不转移的情况下，使用不动产所获得的收益，包括直接使用、出租或者以任何其他形式使用该不动产取得的所得。而对不动产所有权转移产生的所得，应适用协定第十三条的规定。此外，有一些所得的取得尽管与不动产有关，但不属于此款“不动产所得”的范围。比如，来源于房地产抵押的利息收入属于本协定第十一条利息范围。

四、第四款指出，第一款和第三款的规定对企业的不动产所得和用于进行独立个人劳务的不动产所得同样适用。这一款进一步明确了不动产所在国的优先征税权。”

文中有明确表述“对于不动产所得，不动产所在国有征税权“。这才觉得这个逻辑理顺了。

有人要说了，这不是中国与新加坡的税收协定的解释，不适用中国与香港的业务吧？

国税发【2010】75号文件正文有明确：

“一、我国对外所签协定有关条款规定与中新协定条款规定内容一致的，中新协定条文解释规定同样适用于其他协定相同条款的解释及执行；

二、中新协定条文解释与此前下发的有关税收协定解释与执行文件不同的，以中新协定条文解释为准；”

看到了吧，中国与香港的税收协定也一样适用国税发【2010】75号的解释。

其这，在OECD（经济合作与发展组织）范本的解释（2010年版本）中，第六条不动产所得的解释：

“第六条第一款旨在赋予不动产所得的来源国税收管辖权，即不动产所在的国家。这是因为来源地和所得源自的不动产有非常密切的经济联系。”

我们再从业务实质来看看，境内企业在境外租不动产，实际上是在境外有办公地点的，那境外办公地点发生的支出应当属于该办公点地的费用。我们是不是可以理解，境内的企业负担的不是境外不动产的租金，其实是境外办公地点的办公费用，支付时当然不需要扣缴什么所得税了啊？

作者：盛老师（正保会计网校答疑专家）