代建行为如何缴纳增值税？
在日常咨询工作中有些房地产企业会遇到受托为行政事业单位或其他企业（以下简称委托方）代建办公楼，土地使用权为委托方所有，房地产企业负责与施工企业对接并代其管理建设办公楼过程中的相关事宜，并向委托方收取代建手续费，应如何缴纳增值税，我们就该问题具体分析。
营改增之前，国家税务总局曾下发《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号），明确房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
该批复针对的是房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续手中根据其他单位的要求进行施工的情况，对于委托方取得土地使用权，房地产开发企业代建的行为并没有明确，部分税务机关对此有明确的规定。
如《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发[2000]93号）第二条规定，对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
(三)与委托方事前签定委托代建合同；
(四)不以受托方的名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
营改增之后，对于“代建”房屋行为的征税问题财政部和国家税务总局依然没有明确的规定。部分税务机关对此问题有相关的文件或答疑，我们来看一下。
1.江西省
《江西省国家税务局营改增领导小组办公室关于发布<江西省国家税务局关于全面推开营改增政策问题解答三（建筑服务业）>的通知》（赣国税营改增办发〔2016〕51号）
十三、代建行为如何开具增值税发票？
答：根据营改增试点政策及国税函[1998]554号文精神，对代建工程业务按以下原则处理：
（一）如工程施工单位与业主签订工程建设合同，代建单位只负责代办手续及工程监管，代建单位收取的管理费按提供代理服务征收增值税。
（二）如工程施工单位与代建单位签订工程建设合同，且代建单位与业主间不需办理产权转移手续，代建单位按提供建筑服务征税，向业主开具增值税发票；施工单位按提供建筑服务征税，向代建单位开具增值税发票。
（三）如工程施工单位与代建单位签订工程建设合同，且代建单位与业主间需要办理产权转移手续，代建单位按销售不动产征税，向业主开具增值税发票；施工单位按提供建筑服务征税，向代建单位开具增值税发票。
2.河北省
《河北省国家税务局关于发布<河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）>的通知》
六、关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题
纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。
3.陕西省
《陕西国税营改增试点政策答疑（十一）》
房地产
问题1：某房地产公司受当地政府委托代建拆迁安置房，能否按经纪代理服务缴纳增值税？
答：通常情况下，代建房屋以委托方（政府或企业）名义进行立项，土地和后续报建手续均登记在委托方名下，受托方一般不垫付资金，而由委托方承担全部建设费用。
房地产企业与委托方签订合同，受托进行房屋代建，在实际操作中还可能存在代为立项、垫付建设资金等情形。因此，房地产企业代建房屋应根据其实际从事的业务性质缴纳增值税。
①仅从事代建项目管理的，应就其取得的代建管理费收入按照“经纪代理服务”缴纳增值税。
②房地产企业以自己名义立项、取得土地和后续报建手续建设房屋的，属于自行开发房地产行为，项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税。
③从事代建管理外，房地产企业为代建项目垫付全部或部分建设资金的，应就其取得的资金占用费（利息性质）的收入按“贷款服务”缴纳增值税。
4.河南省
《河南省国家税务局营改增问题快速处理机制专期一》
问题二十一 全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税？
答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
5.安徽省
《安徽省国家税务局营改增热点难点问题（房地产）》
34.全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何缴纳增值税？
答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收政策计算缴纳增值税。房地产开发企业未取得土地使用权，只接受其他单位委托，组织施工力量代建房屋的，按照建筑服务相关税收政策计算缴纳增值税。
由于各地税务机关对于代建行为如何缴纳增值税的规定并不完全一致，实际操作中需根据各地税务机关的要求，结合代建业务的具体情况选择适用相应的税目和税率缴纳增值税。
作者：李老师（正保会计网校咨询专家）
