关于房产税的几个风险问题

出租不动产，租赁合同中约定免租期的，在增值税上是不做视同销售的，很多企业认为免租期不收租金房产税也不用缴纳。
这是不对的。
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：
“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”
因此，建议出租方在签订租赁合同的时候跟承租方协商，在合同中不约定免租期，只约定租金总额和租期。如果做不到，那免租期内要按规定按照房产原值申报缴纳房产税。

有些企业在按从价申报房产税时，只按固定资产的账面价值申报了房产税，没有包括土地价款，。
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121 号）的规定：
“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产， 无论会计上如何核算， 房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
因此，对企业自用按照房产原值缴纳房产税的，计税的房产价值包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

有些企业的房子建成后，由于没有办理竣工决算手续，总的建造价款未能准确确定，或者由于未支付款项没有取得发票，因此会计上没有转固，但是实际已经投入使用。这种情况下，有些企业没有从价申报房产税。
这也是不对的。
《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）规定：
“十九、关于新建的房屋如何征税？
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”

对于房产的维修费是否并入原值交房产税，需要看具体情况。
根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173 号）的规定：
“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”
在纳税申报的时候，需要结合维修支出的情况进行区分，不要多交也不要少交房产税。