掌握房产租赁业务中的税收知识!不吃亏！

最近网上有一个个人出租房屋逃税被判刑和罚款的案例（详见附录河南省驻马店市中级人民法院刑事裁定书[2019]豫17刑终68号），前车之鉴后事之师，就上述判决案例，老顾提醒大家在个人房产租赁业务中应该掌握以下财税知识点，做到知法守法。

一、关于个人所得税

1、对于个人出租方来说，取得直接租赁房屋收入，属于个人所得税应税所得中“财产租赁所得”，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

政策依据：

（1）《中华人民共和国个人所得税法》（主席令第九号）第二条、第六条

（2）《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第四条

2、关于税率，财产租赁所得，适用比例税率，税率为20%。但是，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

政策依据：

（1）《中华人民共和国个人所得税法》（主席令第九号）第三条

（2）《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条

3、对于个人出租方来说，取得转租房屋收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

关于财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费；

（2）向出租方支付的租金；

（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（4）税法规定的费用扣除标准。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

政策依据：

（1）《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）

（2）《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第四条、第五条

4、房产租赁业务中，以出租方为个人所得税纳税人，以支付所得的承租方为扣缴义务人。出租方必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款，承租方必须依照法律、行政法规的规定代扣代缴税款。

出租方对于取得应税所得，承租方未扣缴税款的，出租方应当在取得所得的次年六月三十日前，缴纳税款；税务机关通知限期缴纳的，应当按照期限缴纳税款。

对于承租方应扣未扣税款的，由税务机关向出租方追缴税款，对承租方处应扣未扣税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

政策依据：

（1）《中华人民共和国个人所得税法》（主席令第九号）第九条、第十三条

（2）《中华人民共和国税收征收管理法》第四条、第六十九条

二、关于增值税及附加税费

1、增值税方面

（1）在2019年1月1日至2021年12月31日期间，对于自然人个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

（2）在2016年5月1日至2018年12月31日期间，个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

政策依据：

（1）《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）

（2）《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

（3）《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第23、53号

2、附加税费方面

（1）如果个人出租房屋，按照上述增值税优惠政策规定，享受了免征增值税的，那么相应的城建税、教育附加、地方教育附加都可以免征。

（2）如果个人出租方面，不符合增值税优惠条件，缴纳了增值税的，那么应该缴纳城建税、教育附加、地方教育附加，同时可以享受对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

政策依据：

（1）《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）

三、关于房产税和城镇土地使用税

1、房产税由产权所有人缴纳，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

2、对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

3、对于个人转租房屋的，大部分地区都不征税房产税，具体以当地规定为准。

政策依据：

（1）《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第四条

（2）《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条

（3）《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条

四、关于印花税

房屋租赁合同，属于财产租赁合同的一种，按照印花税暂行条例规定，按租赁金额的千分之一贴花；但是对于对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

政策依据：

（1）《中华人民共和国印花税暂行条例》

（2）《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条

五、关于核定征收方面

对于纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，有些地区的税务机关可以按租金收入核定应纳税所得额。

比如国家税务总局黑龙江省税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告规定，自2019年5月1日起，纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。应纳税额的计算公式如下：

应纳税额=应纳税所得额×税率

个人出租住房，按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

六、关于偷税的认定方面

1、对于出租方来说，如果存在有伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的情形的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对于承租方来说，如果有采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款情形的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

政策依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条

2、在税收征管过程中，税务机关认定出租方不缴或者少缴税款的行为是否属于偷税，应当严格遵循上述《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的有关规定。出租方未在法定的期限内缴纳税款，且其行为符合《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定的构成要件的，即构成偷税，逾期后补缴税款不影响行为的定性。

另外，如果出租方在稽查局进行税务检查前主动补正申报补缴税款，并且税务机关没有证据证明纳税人具有偷税主观故意的，不按偷税处理。

政策依据：

《国家税务总局关于税务检查期间补正申报补缴税款是否影响偷税行为定性有关问题的批复》 （税总函[2013]196号）

附：案例判决书

河南省驻马店市中级人民法院

刑 事 裁 定 书

（2019）豫17刑终68号

原公诉机关河南省遂平县人民检察院。

上诉人（原审被告人）王巧玉，女，1965年6月8日出生于河南省遂平县，汉族，高中文化程度，无业，户籍所在地遂平县，住驻马店市。因涉嫌犯逃税罪，于2016年10月11日被遂平县公安局取保候审后外逃，于2018年7月23日被遂平县公安局刑事拘留；因涉嫌犯逃税罪，于2018年8月1日经遂平县人民检察院批准后被执行逮捕。

辩护人王建国，河南鸿鹰律师事务所律师。

河南省遂平县人民法院审理遂平县人民检察院指控的原审被告人王巧玉犯逃税罪一案，于2018年12月13日作出（2018）豫1728刑初251号刑事判决，宣判后，王巧玉不服，提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。驻马店市人民检察院指派检察员陈建伟出庭支持履行职务，上诉人王巧玉及其辩护人王建国到庭参加诉讼。现已审理终结。

原判认定：2010年至2015年期间，被告人王巧玉将其租赁的遂平县银丰棉花有限公司营业楼的第一、二层房屋，分别转租给了郭某、遂平县恒隆家具城建设路分店、遂平县恒生村镇银行股份有限公司，在此期间，除遂平县恒生村镇银行股份有限公司以王巧玉的名义缴纳各项税款共184133元外，被告人王巧玉没有申报纳税。遂平县地方税务局于2016年4月26日向被告人王巧玉下达了《责令限期改正通知书》，责令其于2016年4月28日前办理有关纳税事宜，期限届满后，被告人王巧玉依然没有缴纳税款。被告人王巧玉2010年逃避缴纳税款37857元，占应纳税额的100%；2011年逃避缴纳税款41898.2元，占应纳税额的100%；2012年逃避缴纳税款84032.2元，占应纳税额的74%；2013年逃避缴纳税款108577元，占应纳税额的79%；2014年逃避缴纳税款108577元，占应纳税额的79%；2015年缴纳税款95768元，以上共计逃避缴纳税款361843.4元，在纳税年度中逃税数额占应纳税额的最高比例为100%。遂平县公安局对本案立案侦查后，被告人王巧玉分别于2016年8月26日、2016年9月21日、2017年4月17日向遂平县地方税务局补缴税费及滞纳金共计472584.86元。

认定上述事实，有被告人王巧玉的供述与辩解，证人王某1、舒某、郭某、王某2、徐某1、徐某2、张某、赵某、高某、谢某、马某、段某的证言，及租赁协议、租房合同、收款收据、完税证明、税务部门出具的税务检查通知书、涉税调查报告、责令限期改正通知书、行政处罚事项告知书、现场工作记录、送达回证、情况说明、户籍证明等书证予以证实。

河南省遂平县人民法院判决认为，被告人王巧玉不申报纳税，逃避纳税共计361843.4元，数额较大，且纳税年度中逃税数额占应纳税额的最高比例为100%，其行为已构成逃税罪。王巧玉主动到公安机关说明情况，并如实供述自己的犯罪事实，且当庭表示认罪，可认定为自首，依法可从轻处罚；王巧玉在公安机关立案后提起公诉前主动缴纳全部税款及滞纳金，且系初犯，认罪态度好，认罪认罚，并主动交纳罚金，可酌情从轻处罚。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一、三款、第六十七条第一款、第五十二条之规定，判决：被告人王巧玉犯逃税罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币二万元。

王巧玉上诉辩称：一审判决认定其犯逃税罪的事实不清、证据不足。①其与遂平县恒生村镇银行约定由银行方面缴纳转租税费，转租期间一直正常缴纳，故原判认定其不申报纳税没有事实依据；②其仅是经营租赁者，按照税法规定应缴纳所得税率最高为10%，原判认定财产租赁所得税20%计算数额是错误的；③其扩建经营场所投资的合理费用，一审法院未依法扣除，导致认定的涉案数额较大；④其于2016年8月26日已补缴税款，公安机关2016年9月10日立案，原判认定其在公安机关立案后补缴税款系错误。

上诉人王巧玉的辩护人提出的辩护意见：①王巧玉系初犯，此前未因逃税被刑事、行政处罚，且已补缴涉案税费及滞纳金，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条第四款的规定，不应追究刑事责任；②遂平县地税局未按照规定下达催缴通知书即直接移送公安机关追究刑事责任不符合法律规定；③2016年7月20日，王巧玉主动到遂平县地税局纳税，当时未缴纳的原因是税务工作人员让其回去等通知再缴税，王巧玉主动纳税的事实应予以认定；④税务机关在计算王巧玉应纳税额时未将王巧玉自建房屋的建设费用从应纳税款中扣除明显错误，增加了王巧玉的纳税基数和纳税额。一审期间辩护人提交的河南世纪联合会计师事务所出具的司法鉴定意见应作为有效证据采纳。

河南省驻马店市人民检察院出庭检察员的意见：原判认定上诉人王巧玉犯逃税罪的事实清楚，证据确实、充分，建议二审法院维持原判。

经二审审理查明的事实、证据与一审认定的事实、证据相一致，相关证据经一审当庭举证、质证，二审核实无误，本院予以确认。

对于上诉人王巧玉提出其与承租人签订租赁协议时均约定由承租人缴纳相关税费、原判认定其未申报纳税没有事实依据的辩解意见，经查，王巧玉将其租赁的遂平县供销社、遂平县银丰棉花有限公司的房屋分别转租给遂平县恒生村镇银行、遂平县恒隆家具城、郭某等，王巧玉对其所取得的转租收入有纳税的法律义务。关于王巧玉应承担的税费是否因租赁协议约定由承租人承担，对此，遂平县恒生村镇银行工作人员王某2、遂平县恒隆家具城法人代表徐某1、及承租人郭某均明确予以否认，本案调取的相关租赁协议中对王巧玉转租收入的税费承担亦无明确约定。遂平县恒生村镇银行承租王巧玉提供的房屋，但因王巧玉未向银行提供租赁费用票据，遂平县恒生村镇银行不得已以王巧玉名义缴纳税费用于开票入账，并非双方约定由遂平县恒生村镇银行代为缴纳税费，故王巧玉并无主动申报纳税的行为，对王巧玉上述辩解意见不予采信。

对于上诉人王巧玉提出其于公安机关2016年9月10日立案前已补缴税款的辩解意见，经查，此辩解意见已经一审庭审核实，遂平县公安局于2016年7月27日收到遂平县地税局移交的案件，同年8月10日立案侦查，遂平县公安局受案登记表、立案决定书在卷证实。王巧玉在公安机关立案侦查后，于同月26日补缴税款，故王巧玉上述辩解意见理由不足，不予采信。

对于上诉人王巧玉的辩护人提出遂平县地税局未下达催缴通知书即直接移送公安机关追究刑事责任不符合法律规定，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条第四款的规定，不应追究王巧玉刑事责任的辩护意见，经查，王巧玉逃税一案系群众举报案发，遂平县地税局于2016年1月14日立案进行税务稽查，同月18日起对王巧玉涉税情况进行调查，同日向王巧玉下达税务检查通知书，并于次日及同年3月31日对王巧玉两次询问。其中2016年3月31日对王巧玉询问过程中，王巧玉辩解其与承租方协议约定由对方承担税费，否认其本人有漏税行为，税务稽查人员亦告知王巧玉其应承担的法定纳税义务。2016年4月26日遂平县地税局向王巧玉下达责令限期整改通知书，并于当日送达王巧玉，此后至本案移送公安机关的数月期间，王巧玉亦未向税务机关补缴相关税费。王巧玉不申报纳税，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上，根据最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二），王巧玉在公安机关立案后再补缴应纳税款、缴纳滞纳金或者接受行政处罚的，不影响刑事责任的追究，王巧玉的行为不符合《中华人民共和国刑法》第二百零一条第四款的规定情形，故对辩护人的上述辩护意见不予采信。

对于上诉人王巧玉及其辩护人提出2016年7月20日王巧玉主动到遂平县地税局纳税，工作人员有意拖延，人为造成逃税罪的辩解、辩护意见，经查，遂平县地税局工作人员高某、谢某证言证实王巧玉因对向其征收的逾期滞纳金不服而拒绝缴纳，税务机关无法收取。王巧玉及其辩护人的上述辩解、辩护意见理由不足，不予采信。

对于上诉人王巧玉提出其仅是经营租赁者，按照税法规定应缴纳所得税率最高为10%，原判认定财产租赁所得税20%计算数额是错误的辩解意见，根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第五条、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》第一条的规定，王巧玉转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，按照“财产租赁所得”20%的税率计算个人所得税，以上法律法规的规定明确，故对王巧玉上述辩解意见不予采纳。

对于上诉人王巧玉及其辩护人提出王巧玉扩建经营场所投资的费用在计税时未依法扣除，导致认定的涉案逃税数额较大，对一审提交的司法会计鉴定意见应予采纳的辩解、辩护意见，经查，2003年王巧玉租赁遂平县供销社供销宾馆院内东侧一楼的十一间房屋，租金每年5000元。2005年王巧玉与遂平县供销社签订扩建协议，约定在遂平县供销社院内的空地上扩建一排房屋，与之前2003年租赁的十一间房屋，租金共计每年26000元，约定2020年合同到期后王巧玉出资扩建的房屋用于抵偿租金。根据王巧玉与遂平县供销社签订的协议，扩建房屋费用虽由王巧玉个人出资，但王巧玉使用遂平县供销社院内空地，约定租金及支付方式，故上述扩建协议实为双方签订的租赁协议，双方约定的具体租金数额系王巧玉投入的承租成本，王巧玉一次性投入的建房费用是否属于承租成本应予以扣减并无具体法律法规规定，遂平县地税局在对王巧玉转租收入计税时未予以扣减符合客观实际情况。故对王巧玉及其辩护人提出的上述辩解、辩护意见不予采信。

本院认为，原判认定上诉人王巧玉犯逃税罪的事实清楚，证据确实、充分，定罪准确，审判程序合法，量刑适当，应予维持。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百三十六条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原判。

本裁定为终审裁定。

审判长 段桂东

审判员 马国中

审判员 刘 辉

书记员 禹建逊

二〇一九年四月二十二日

| 作者：老顾（正保会计网校答疑专家）

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