拆迁补偿款的税务会计处理

提问：

有一个还建客户，我们公司需要还建他的住房面积65平方。在我们建好房屋后，他选择了120平方面积的住房，每平方单位成本2300元，每平方销售价格为2500元，他需要补交的款项为（120-65）*2500=137500元，同时也收到这笔款项，我们按65平方*2300+137500=287000元给他开具不动产的销售发票。请问会计分录处理问题：

收到的款项 借：银行存款 137500

贷：主营收入 137500

那开票的287000-137500=149500元，这个怎样做会计凭证纳入收入核算呢？

解答：

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。根据你公司的情况，用自建房抵补拆迁户要视同销售

借：开发成本—土地征用费及拆迁补偿费 （65+55）*2500

贷：主营业务收入 （65+55）*2500

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费

借：银行存款 55*2500

贷：开发成本—土地征用费及拆迁补偿费 55*2500

拆迁补偿支出要在要在总可售面积中分摊，由于开发成本的变化，你的每平方单位成本2300元要重新计算，按照新计算的单位成本来结转主营业务成本。

《国家税务总局关于外商投资投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发【1995】549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。所以，等面积的补偿按65*重新计算的成本价交税，超出的部分按照55*2500交纳营业税。发票开具的金额是65*重新计算的成本价+55*2500。