房地产开发企业借款费用问题

前几天有个会员打电话咨询一个问题，他说他们企业全部是自由资金，也就说没有外借款，在土地增值税清算时，如果没有发生财务费用，在计算地产开发费用时该如何扣除，按照5%还是按照10%扣除？

经查询，财法字[1995]6号，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法规。

根据上述规定，企业没有发生财务费用，不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《中华人民共和国实施条例实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

但有的地方规定，对于没有发生财务费用的，在计算时只能按5%进行扣除。

下附广东省地方税务局及广州市地方税务局关于利息费用的扣除文件：

广东省地方税务局关于印发《土地增值税清算工作若干问题处理指引》的通知

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四、关于财务费用中利息支出扣除问题

在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均按《实施细则》第七条第（三）项有关规定计算扣除。

（一）利息支出扣除方法不能同时适用《实施细则》第七条第（三）项第一目、第二目规定的方法。

（二）对房地产开发企业利息支出中包含有不能按转让房地产项目计算分费的利息或非金融机构以及个人的借款利息，以及其他不能提供金融机构证明情形的，其房地产开发费用按照《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算金额之和的10%以内计算扣除。

（三）房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

广州市地方税务局关于印发《土地增值税清算工作若干问题的处理指引》的通知

……

四、关于财务费用中利息支出扣除问题

（一）房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

（二）《实施细则》第七条第三款中的金融机构时必须具有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务的许可证的金融单位。

综上所述，我给会员的答复是：请企业按照当地地方税务局出台的规定进行处理。