住宅建设用地使用权续期不宜收费应征税

“在目前上位法没有规定的情况下,国土资源部的这个处理是符合法治精神的理性做法。但是,一律免除费用就会造成不公平。将来房地产税出台的时候可以综合考虑这个情形。”北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长、中央财经大学法学院院长尹飞给出了解决这一问题的方法。

尹飞认为,土地使用权续期问题公平合理也是简洁有效的做法,就是征收房产税。

“无论全国人大常委会将物权法一百四十九条的‘自动续期’解释为有偿还是无偿、如果有偿的话续期多久,都是有道理的,但都可能面临是否公平的问题。”尹飞说。

尹飞认为,征收房产税之所以千呼万唤不出来,有个问题是绕不过去的,就是过高的房价或者说过高的地价。虽然从理论上讲,土地使用权出让金与房产税截然不同,但二者之间的联系也十分密切。作为一个理性的开发商拿地时,其报价的基础是将来购房者能够接受的房价。

他举例说,在没有房产税的情况下,可能合理的购房者愿意1平方米出10万元购房,但如果每年要征收2%房产税的话,可能合理的购房者1平方米只会出两万元。所以说,这种情况下再去征收房产税显然是不公平的。但对于这种期限届满尤其是规定了远低于法定长期限的房产,一步到位直接征收房产税可能是比较好的选择。

具体来说,征收房地产税有几个好处:一是避免了自动无偿永远续期可能带来的国家土地所有权无法体现的问题。二是避免了房屋所有权无期限和土地使用权有期限的矛盾。土地到期,通过缴纳房产税权利人可以继续享有建设用地使用权。在房屋老旧时,也完全可以申请重建。三是一并解决了续期续多久的问题。由于各地、各处、各时期房屋的设计寿命、实际使用寿命不一,无论确定什么样的续期期限可能都无法适应实践中的要求。如果完全以房屋寿命来确定土地使用权期限,可能会浪费土地资源。四是解决了如果续期收费,权利人拒不缴纳的问题。因为法律对欠税有比较全面的惩治措施,而对于权利人拒不缴纳出让金,目前还没有比较有效的治理措施。

基于税收法定原则,尹飞建议针对到期土地及其上住宅,尽快先行启动房产税立法。此外,考虑到土地所有权国家所有即全民所有的性质,如何处理这个问题,应由全国人大至少是当地人大作出,可能更符合法理。