月租金低于3万房主暂免增值税

完善的租赁市场的建立，日益受到重视。昨日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。《意见》首次明确，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底前可免征增值税；而租房者的租金支出也有望纳入个税抵扣。

个人出租住房所得减半征个税

住房租赁企业、中介机构、个人，以及有意愿拓展租赁业务的房地产开发企业，被列为租赁市场的四大供应主体。如何鼓励市场主体的参与热情？《意见》单独列出，除了鼓励地方政府采用多种方式增加租赁住房用地有效供应和提供金融支持外，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，将获得税收优惠政策支持。

具体地说，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；而对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

同时，对个人出租住房所得，可减半征收个人所得税；而对个人承租住房的租金支出，将结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。换句话说，租房者每月支出的租金，有望作为生活成本被纳入抵扣之中。

单方涨价、退租均被禁止

单方涨价、单方退租、押金不退，这些经常被租客吐槽的问题，也通过条文的形式被予以禁止。《意见》明确提出，出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。当然，承租人也应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

同时， 非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定，申领居住证，并享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。而在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，都应纳入公租房保障范围。

“要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，要切实维护承租人的合法权益，解决承租人的后顾之忧，还是要推动相关立法。

商用房改建出租适用“民水民电”

对于此前住建部副部长陆克华曾提到的商业用房改建思路，《意见》也给予明确。

《意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。现有住房也可按照国家和地方的住宅设计规范进行改造后出租，但不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

“允许商业用房的合理改建，有利于盘活商业存量房源，增加租赁房源供应，降低租客的生活成本。”伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，从2015年1月住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到此次新出台的《意见》，国家已经逐步展示出了对住房租赁市场的重视、关心和支持，也更加细化和具体。“当然，政策对于市场的实际推动效果，还有赖于各地执行落地细则的跟进出台。”