美國房地産估價與泡沫

　　美国的房地产业蒸蒸日上，有众多内在动力，其中房产公证人的角色在这一经济过程中的作用却往往被人们忽视。而美国的房地产买卖都要经房产公证人的估价。

　　当房地产过热时，房地产公证人会受到各种压力，高估房价。因为，这些房产公证人最终是从卖方、经纪人，或抵押贷款公司那里领取佣金。至于买方是否能买到物美价廉的住房、成交后是否偿还抵押贷款，与他们的利益并无关系。因此，只要人家肯买，高估房价也无伤大雅。但若总是估价偏低，这名公证人就会从卖方那里丢掉自己的买卖。特别是当卖方期待的价格高于实际价格时，公证人如果老老实实估价甚至低于卖方期待，卖方就会觉得自己花钱雇人毁了自己的买卖，以后不再会上门。

　　按照美国的惯例，大多数房地产交易要由当地政府的住房与城市发展管理部门从未知候选人中随机指定一个公证人来估价，希望通过斩断公证人与买卖双方的利害关系，来保障估价的公正。可惜的是，这套制度对火爆的房地产市场越来越失去了约束力。卖方的经纪人常常给自己熟识的公证人直接打电话，求得有利的估价。这样，卖方等于成了公证人的雇主。于是，在这种只能高不能低的估价竞争中泡沫就被越吹越大。

　　在80年代末90年代初，过高的房地产估价最终引发了美国房地产市场的大坍塌，许多人的房产因付不起抵押贷款而被银行没收。现在美国经济发展放缓，失业率上升，家庭债台高筑，股市低迷，这一切都在腐蚀着美国房地产市场的根基。而更为可怕的是，房地产市场一旦坍塌，恐怕比股市的坍塌对经济影响更为深远。因为房地产买卖常常是先成交，后付钱，结果过高，同时收入不增，那么未来二三十年除了勒紧裤腰带，别无他选。如果家家如此，美国就会出现长期的消费水平低落，内需萎缩，进口锐减，以致陷入经济危机之中。