土地增值税征管现状及加强管理的措施

　　一、我市土地增值税管理现状

　　（一）各级领导重视，税收逐年大幅增长

　　随着经济的不断发展，房地产开发行业越发火暴，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理越来越引起各级领导的高度重视。我局深刻理解土地增值税征收管理的意义，严格执行土地增值税的税收政策，认真落实《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》精神和省局土地增值税管理办法，强化对土地增值税的征管工作，完善土地增值税的管理办法和操作规程，查找管理中的薄弱环节与漏洞，深入挖掘增收的潜力，不断提高征管质量和精细化管理水平。因此，我市土地增值税收入逐年大幅度增长：2005年入库484万元，比2004年增长320.87%，2006年入库3020万元，比2005年增长523.97%，2007年入库9490万元，同比增长214.2%，是1994—2004年11年945万元的10倍。

　　（二）严格落实执行政策，预征工作基本到位

　　目前我市土地增值税的预征率为市区（包括开发区、管理区和县级市）住房1%，县0.5%，别墅、商用房2%.2007年房地产开发企业销售不动产945700万元，土地增值税税负为1.003%.

　　1.从全市看，22个有土地增值税的单位，超过全市平均进度有14个，增长幅度居前五位的分别是：开平2362.5%，南堡1044.12%，迁安375.45%，海港364.29%，丰南335%.

　　2.税额增长最大的前五位分别是：迁安1239万元，丰润672万元，路北568万元，开平567万元，丰南536万元，合计3582万元，占全市总增长额6470万元的55.36%.

　　3.税收收入占前五位的分别是迁安1569万元，路北1088万元，丰润977万元，遵化949万元，丰南696万元，合计5279万元，占全市9490万元的55.63%.

　　（三）落实总局要求，清算工作初见成效

　　按照国家局和省局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》要求，我局各级领导对此项工作高度重视，积极组织落实并取得初步成效。

　　1.成立了以主管局长薛明兵为组长，分管处室各位同志为成员的清算领导小组，主要负责全市指导和组织清算工作。市局统一制定《唐山市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算实施方案》，要求各县（市）区及直属各单位成立清算小组，在市局规定的时间和要求进行组织清算。

　　2.按照市局要求，各县（市）区局在2007年3月底前上报符合清算条件项目的登记情况。全市共上报房地产企业35户。

　　3.2007年共清算完毕17户，其中6户没有税，11户有税，共清出算税款3906774.06元，已入库税款2830299.6元。

　　（四）加强部门配合，强化税源动态监控

　　各级税务部门加强与房产、国土、城市规划等部门的配合，开展深入调查研究，全面掌握开发项目底数，全面掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况，通过建立房地产业分户台帐，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理，切实强化土地增值税源的监控。

　　（五）加大清欠力度，确保收入及时入库

　　清理陈欠1208万元，占入库金额的18.29%.其中：唐海233万元，迁安337万元，滦南133万元，遵化59万元，乐亭39万元，迁西109万元、一分局99万元、滦县34、丰南84万元、开平42万元、海港39万元、滦县34万元十二单位。

　　二、土地增值税征管现存问题及成因分析

　　2007年，我市土地增值税虽增幅不小，但排在石家庄、秦皇岛、廊坊之后，居第四位，这与唐山的经济水平和税收总量是不相称的。个中原因主要：

　　（一）个别征收单位对此税种征管不够重视，或因征收成本高，增值额计算难度高，部门配合难度大，因而征管失于粗放。或由于近几年经济增长速度较快，税收增长速度也随之加快，单位完成税收任务比较宽松，以致放松对土地增值税的征收管理。

　　（二）当前大的房地产开发商为个人企业，纳税意识薄弱，少数开发商设两套帐，一套对外以应付税务部门，实施偷漏税。一套内用，给税务检查造成诸多困难，影响实际税收。

　　（三）房地产开发时间长，边开发边销售，各种费用分摊不均衡，不合理，造成土地增值税计算上的困难，制约了数据的真实性。

　　（四）我市的土地增值税的预征率与省内其他兄弟市相比明显偏低，如果按石家庄的预征率（市区包括县级市1.5%，县1%，各类别墅、商用房2.5%）测算，2007年我市最低能达到13097.7万元，在全省位于石家庄之后，排位第二。如果加上以上三项因素，税源能达到15551.55万元。

　　（五）少数单位组织收入不到位。按2007年份销售不动产情况，尚有9个单位有应征数差，税款差额合计为346.2万元。按2006年房地产开发企业销售不动产情况，尚有15个单位有应征数差，税款差额合计1651万元，两项合计1997.2万元。

　　三、进一步加强土地增值税征收管理的措施

　　应该说，土地增值税税源尚有潜力可挖，专项征收管理工作尚需大力强化，主要是：

　　（一）各级领导要进一步加强对土地增值税征收管理的重视，深入理解此税种征收管理的意义。严格把握土地增值税的税收政策，加强土地增值税的征管工作。认真查找管理中的薄弱环节与漏洞，完善管理办法和操作规程，不断提高征管质量和精细化管理水平。

　　（二）各级税务机关要加强日常检查和纳税申报稽核工作，帮助和辅导纳税人如实办理土地增值税申报，对日常检查中发现的偷税行为应及时交稽查部门处理，不搞以补代罚，以罚代刑。

　　（三）加大税务稽查打击力度，整顿和规范税收秩序，在一定的范围和时间内开展土地增值税的专项检查，统一和规范房地产市场税收，公平税负，平等竞争，对偷税行为从重处理，不断规范房地产市场税收秩序。

　　（四）加强部门配合，强化税源动态监控。各级税务部门应进一步完善土地增值税重点税源的管理，建立纳税评估机制（因土地增值税与企业所得税计算方法相近，可以与房地产开发企业所得税管理办法相结合对土地增值税进行纳税评估）。加强与房产、国土、城市规划等部门的配合，掌握开发项目底数，全面掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况，建立房地产业分户台帐，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理。

　　（五）加强土地增值税的税收政策的宣传。鉴于土地增值税的地方征管相对薄弱，纳税人对相关政策了解不深不透，税务人员应深入房地产开发企业进行认真的讲解、辅导，送政策上门，规范房地产企业涉税行为，提高企业的申报质量和纳税自觉性。

　　（六）提高房地产开发土地增值税预征率。按照《河北省土地增值税管理办法》第十条规定的范围，结合唐山市实际，我市土地增值税预征率应为，住房（别墅除外）市区（含县级市、开发区、管理区）预征率为1.5%，县为1%.各类别墅、写字楼、商用房等市区预征率为2.5%，县为2%比较合理。

　　（七）确保土地增值税的征收入库金额必须与房地产销售额相匹配，税负不能低于预征率。

　　（八）认真清理以前年度的欠税，不得用土地增值税调控收入。

　　（九）加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作。严格按照国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和《河北省土地增值税管理办法》的要求和清算条件进行对房地产开发企业土地增值税的清算。各单位对此项工作应引起高度重视，成立领导小组，组织业务精的人员对符合清算条件的单位认真进行清算，清算出的税款及时组织入库。