天津等四省市成房地产模拟评税试点地区

　　随后有媒体披露：“据权威人士猜测，物业税正式征收可能在2008 年。”就是这样一则简单消息，再次触动了“楼市”的神经。

　　“空转实”并非空穴来风尽管物业税争论了好几年了，但这次“空转实”的消息，还是砸向了房地产市场。

　　受此消息影响，10 月15 日，A 股市场跌幅榜上20 只个股中有9 只是房地产股，其中上实发展和天创置业都以跌停报收。而且在房地产板块这日的大跌中，机构抛盘严重，如苏宁环球跌幅为8.39%.据深交所交易信息显示，卖出金额最大的前五位中，两个机构席位的合计卖出额为9543.72 万元，占总成交额的25122 万元的37.98%.上实发展的卖出成交额前五位中，有三个是机构席位，合计成交额为6693.64 万元，占该股总成交金额的24％。

　　几只地产龙头下跌幅度也不小，万科A 下跌4.93%，保利地产下跌5.5%，招商地产下跌5.42%，中粮地产下跌4.94％，金地集团下跌更是达7.12％。

　　和往常一样，这次国家税务总局又在第一时间站出来辟谣了。国家税务总局地方税司副巡视员曹聪后来又在多个场合表示：“一个税制设计成熟的税种如若出台，在立法上都需要两年的时间。目前物业税的设计还不够完善，而且还没有相关的立法动作，近期难以出台。”

　　国家税务总局新闻负责人马方明也明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。

　　但在11月7 日，一直在配合国家税务主管部门进行物业税论证的专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受《地产》专访时透几度被热炒的物业税改革渐行渐近，并随着又一批试点城市的推出，再次触动了“楼市”的神经露，有关部门已经在物业税空转阶段积累了丰富经验并总结了一些问题，“现在空转这么长时间，是在调适它所适应的外部环境的条件，我估计明年开始实转还是有一定把握。”

　　刘桓告诉记者，目前，我国各地房地产发展极不平衡，在上海、北京等一些重点大中城市，房价在近几年翻了几番，而一些中小城市房价启动的形势还不是很明显。正是由于各地发展不平衡，在物业税空转阶段，首批的六个试点地区采取了不同的多套方案。

　　“现在方案的设计是基本成熟，北京、上海、深圳等都在空转。明年我们可能将从这10 个地区中选取一些进行实转演练，以有针对性地解决空转过程中出现的问题。空转的具体结果从税理上讲没问题，关键是设计成熟后能不能实现。方案是理论上的，现在征收的条件都是具备的，但从空转到实转，实际情况要复杂得多，如果其中发生一些环节上的不对称，就可能造成很多问题，”刘桓说“，所以就算明年从空转到实转演练，也不可能全国进行，因为从条件看，有的地方的空转成熟高，有的地方成熟低些。我们会选择成熟高的地方试验，如几个大城市。”

　　物业税如何计算？

　　“我该先买一个小户型住着，等有些钱了再换大房子，还是一步到位买大户型呢？”这些天来，何先生总是很犹豫。因为他听说，住房超（房超博客，房超新闻，房超说吧）过一定的面积，国家将对房屋的持有者征税。与此同时，更多的两套房拥有者考虑到是要不要抛房子。在某著名门户网站工作的刘先生名下就有两套房产，一套自住，一套出租。

　　“如果明年就开征物业税，房价是不是要降了，而且就算出租房，提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，就只能自己交物业税，那就会降低自己的投资回报。”

　　很显然，物业税迟迟未能出台主要还是利益问题。这里涉及到太多人的利益调整与再分配，包括政策制定者自身和对政策制定有很大影响力的阶层。刘桓就告诉记者：“决策层现在担心征收物业税导致房价大幅下跌，危及金融安全及整个经济运行，不敢贸然出台政策，另外，对已经持有房产的人会不会反应过激，影响社会稳定。更为重要的是，不动产税的征收对象及税率如何确定，才能既不伤到普通购房者，又起到抑制投机客的作用？定位不准、定得太重，难免灼伤一大片，那些购买自住房的工薪阶层又要背负一笔巨大的税收负担。定得太轻，根本起不到震慑炒房客的作用。”

　　从房屋面积上而言，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90 平方米以内的户型开发和消费，但是对140 平方米以上的大户型房子却是一直持打压态度。

　　因此，有人认为物业税界定值可能为140 平方米。对此刘桓告诉记者：“以一家三口人的平均值计算，一个家庭的平均居住面积就是120 平米，而我国各地的建筑标准和核算标准很不统一，国家有关部门允许的浮动范围是20%.120 乘以20% 等于24 平米，再加上人均居住面积120 平米，所以可能物业税起征点就为144 平米。”

　　根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。对于税费的征收标准，依据全国各模拟试点城市的情况分析，主管部门已作了测算，认为如果以超过0.8% 的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。

　　“考虑到首次开征房地产税，因此税率不会定得很高，税率可能设定在1.5% 以内。”刘桓这样向记者透露。

　　也有一种说法认为，在实转中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1%-3% 之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

　　中国人民银行行长助理、长期致力于物业税实转研究的易纲教授就曾表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。

　　物业税开征有多难？

　　一个有意思的现象是，越来越多的人把调控楼市最后的希望寄托在物业税的身上，但是一旦物业税据说要在明年开征，几乎所有的声音都在反对，认为“时机不成熟”。

　　“能否对个人征收财产税是目前面临的主要问题，”刘桓这样告诉记者，“物业税属财产税，在国外是财政收入的主要来源，而在国内，国家只对土地征税，没有对个人财产征税的先例。”

　　刘桓认为，物业税开征还要解决很多问题。首先是确认房屋产权，就北京市来说，北京市政府能管的房子大概有60% 左右，还有40% 是央产权，房地产市场发育有一个重要的前提是产权的登记，必须重新确定房屋的相关产权，该归谁管归谁管。其次是确认个人拥有房子的信息。目前认定居民基本的住宅是不征税的，拥有第二套以上的房子才构成征税对象，或者住房面积在一百多平米以上的大房子才征税，但这个怎么确认，就要和房地产公司当时售房的情况以及登记的数据基本资料相互沟通，国内的统计制度还存在不足，现在的条件无法确立一个科学的标准。再次要解决全国联网、预防异地投资的问题以及确定税基。

　　中国社科院金融研究所研究员汪利娜也表示，中国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，是否也应该交纳物业税？这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，以房产价值为征收基准的物业税如何征收？“就拿物业税按什么内容征税来说，讨论较多的方案主要有三种：一是按房屋的市场价值来征；二是按房屋的面积来征；三是按容积率来征。但每种方案都有其制度缺陷，很难体现税收在收入再分配中的公平性。”

　　很显然，如果按市场价值来征的话，存在不公平之处。比如位于城市中心老城区的房屋，市场价值比较高，征收税额也应较多。

　　但很可能老城区中的业主下岗或者退休，而且人均居住面积和居住条件都很差。如果按面积来征，郊区的房屋可能面积很大，征收税额高，那业主也会觉得“委屈”—虽然我的房屋面积大，但并没有很高的价值，我是穷人啊！而且郊区的土地资源相对较多，人口较少，也不存在占用其他人住房资源的问题。如果按容积率来征，问题更明显。别墅区容积率低，居民也多为高收入者，多征是没错，但平房区容积率也低，也得多缴税，这就对居住在平房区特别是“贫民窟”中的中低收入者明显不公平。

　　物业税的立法，也是影响税制出台的因素。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新（王宏新博客，王宏新新闻，王宏新说吧）就透露，按照我们国家法定的程序，如果要开征物业税的话，首先必须政府向人大来提立法议案。“但我们谈了3年的物业税，到现在为止已经证实了人大还没有收到政府部门提交的立法议案，也就是说尚未进入人大的议事日程。《物权法》出来的时候是经过了六七年的时间，修改了7稿。只有进入了人大的议事日程，才能说明物业税是离我们越来越近了。”

　　被放大的物业税？

　　“物业税最早提出的动机，并不是针对房价，只是试图改变目前一些地方政府寅吃卯粮的财政收入状况。”社科院金融研究所研究员汪利娜告诉记者，据不完全统计，中国最发达的几十个城市中，土地批租收入基本上占了地方财政收入的30% 以上。“在一些地方，本届政府为缓解财政压力，经常得靠卖地获取土地出让金。这让其后接任者手中的土地资源变得越来越少，地方财政的收入会越来越趋紧。”

　　但近几年来，随着房地产价格越来越趋于高涨，一部分人将调控房价的目光纷纷转向物业税。在2007 年年中，国家发改委宏观经济研究院曾撰写过一份关于继续加强房地产调控的建议性报告。这份报告对征收物业税寄予厚望，使人感觉舍此不能救楼市于水火。

　　该报告这样说到：“因为物业税的开征，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。这在制度上杜绝了地价的无控制上涨，降低了开发成本，最直接抑制了房价的上涨。另一方面，物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。其次，开征物业税会对房地产企业的投资方向和房地产投资开发的结构产生一定的影响。同时，物业税主要对房产的拥有者征收，对于开发商来说，房产空置面积过多时，开发商不但要负担贷款利息，还要负担很重的物业税。这样一来，开发商为了应对这些负担，将采取加大促销力度，加快房产周转的方法尽快将手中开发出来的房地产变现，而对于炒房投机者来说，也必将会更加慎重。”

　　但北京师范大学房地产研究中心主任董藩（董藩博客，董藩新闻，董藩说吧）就指出：“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳的说法在社会上广为流传，让公众充满期待。但财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同对此澄清，并明确表示，正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。因此这种房价下跌的理由就毫无根据可言。”

　　也就是说，目前房地产交易中，政府收取的最大一部分费用，并没有减少。

　　“从历史上看，也没有出现过因为物业税而使房价下降的现象。决定房价的是房地产市场上的供求关系，税收的作用主要体现在社会财富再分配上。英国和美国都征收了物业税，可是最近几十年它们的房价也涨得很快。”董藩认为，物业税对房地产市场肯定是有影响的。

　　但在税种未出台前，这种影响主要表现为对预期的干预；出台以后的影响，则取决于实际税收压力的大小。“开征物业税是能促使房地产资源的合理分配与利用，但它本身没有很强的抑制市场价格的功能。”

　　在困境中前行作为物业税空转城市之一，北京市以北京经济开发区的税收数据，通过计算机模拟方式进行了空转实践。北京市地税局一位不愿透露姓名的负责人告诉记者，北京两年的物业税“空转”出现了诸多问题尚待解决。一是需要对房产的各种数据进行信息共享，而目前的体制是房产和土地信息分别掌握在建设和国土部门手中，税务部门并没有共享；二是关于物业税实行后的免税范围和减免幅度都需要更细致的规定；三是物业税如果实施就必须实行城乡一体，不能仅在城市中实施，这在现实中也有一定难度。

　　但是该负责人同时表示，尽管物业税开征难度很大，要先解决税率、税基、征收对象等问题，“但是以物业税为代表的保有环节税种的出台，相比对房地产交易环节征税而言，是一个大进步，是历史的必然。”

　　刘桓也告诉记者：“现在大家看到房地产市场产品稀缺，就开始囤积房子，这跟老人们过去囤积米面是一样的，并没有用。房子是用来住的，你有十套房也只能住一套，剩下的九套房空着，这就限制了别人的消费，保有期间无税正是造成这种现状的原因之一。”刘桓认为：“政府要平衡贫富分配，现在投资任何基金都有风险，但现在唯有投资房子没风险，且是收益最高。有些人于是既不住也不租，就占着那么多套房子。而物业税会挤出楼市存在的泡沫需求，但是我们要挤出的是需求上的泡沫，让房子回归到居住属性。”

　　“尽管从空转到实转，实际情况要复杂得多，包括政策、税制设计、情况调查等各方面，这是个系统工程。在好几年前我们提出税改的6 个任务中，最难攻克的是物业税的任务。

　　但是如果房价继续往上涨超过人们投资的承受能力的时候，一旦经济发展放缓，楼市就要暴跌，问题就会很多。“刘桓告诉记者：”让大家见证房地产泡沫的破裂是非常可怕的事情，在还没有达到这种情况之前，我们完善税制是个好事情，它是避免我们国家房地产发生危机的预警措施。所以说，物业税任务再难，我们也得做。‘空转实’不在于有多少地方试验，而在于有这种房地产改革的突破。“