注册会计师《税法》复习指导：契税法

2010年注册会计师《税法》科目
第十一章 印花税与契税法

　　第一节 印花税

　　第二节 契税法

　　契税是以在境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税具有不动产购置税的性质。

　　一、征税对象

　　土地包括除农村集体土地承包经营权转移外的所有土地，包括国有和集体。

　　契税征税对象具体包括以下六种具体情况：

　　（一）国有土地使用权出让

　　（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）

　　不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　（三）房屋买卖（符合条件的需交土地增值税）

　　几种特殊情况视同买卖房屋：

　　（1）以房抵债

　　（2）以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税，其余企业不交）

　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　（3）买房拆料或翻建新房

　　（四）房屋赠予（非公益性赠与需交土地增值税）

　　（五）房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交）

　　（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金

　　对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

　　二、税率

　　3%-5%的幅度比例税率。

　　自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。

　　三、应纳税额的计算

　　（一）计税依据

　　契税的计税依据是不动产的价格。

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照市场价格核定；

　　3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的价格差额为计税依据；

　　4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。（划拨时不缴，转让时缴）

　　5.房屋附属设施征收契税依据的规定。

　　（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。

　　（2）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

　　6.对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。

　　7.通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按土地成交总价款计征契税，其中土地前期开发成本不得扣除。

　　四、税收优惠

　　（一）契税优惠的一般规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.经外交部确认，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

　　（二）契税优惠的特殊规定

　　1.企业公司制改造

　　非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，与他人组建国有控股新公司，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。

　　2.企业股权重组

　　对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。

　　以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本通知规定的范围。

　　3.企业合并与分立：承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　4.企业出售

　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　5.企业注销、破产

　　企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　6.房屋的附属设施

　　对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；不涉及的，不征收契税。

　　7.继承土地、房屋权属

　　法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受，属于赠与行为，应征收契税。

　　8.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　五、征收管理

　　各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。

　　（一）纳税义务发生时间

　　纳税人在签订土地、房屋权属转移合同或凭证的当天，为纳税义务发生时间。

　　（二）纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内。（土地增值税为7天）