2013注册资产评估师《资产评估》预习：在建工程评估

第五章 房地产评估

　　知识点十五、在建工程评估

　　一、在建工程的含义与特点

　　（一）在建工程的含义

　　在建工程的在评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建立项目。

　　（二）在建工程的特点

　　1.在建工程情况复杂

　　2.在建工程之间可比性比较差

　　3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度

　　4.建设工期长短差别较大

　　5.在建工程的价格受后续工程的影响

　　二、在建工程评估的资料收集与分析

　　三、在建工程评估的主要方法

　　（一）形象进度法（掌握）

　　1.思路

　　选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

　　2.计算公式：

　　在建工程价值

　　= 建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（ 1 -折扣率） （5-32）

　　其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。

　　工程形象进度百分比

　　=（实际完成建筑工程量 + 实际完成安装工程量）/总工程量× 100% （5-33）

　　（二）成本法

　　1.思路

　　按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。

　　2.公式：

　　在建工程价值

　　＝土地取得费用 + 专业费用 + 建造建筑物费用 + 正常利税 （5-34）

　　（三）假设开发法

　　1.思路

　　与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。

　　2.公式：

　　在建工程价值

　　＝房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） （ 5-33 ）

　　四、在建工程评估方法的选择

　　1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程

　　——可采用工程形象进度法进行评估

　　2.对于实际完成工作量较少的在建工程

　　——采用成本法或假设开发法进行评估。

　　3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的

　　——要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整