2013注评《资产评估》预习：假设开发法在房地产评估中的应用

第五章 房地产评估

　　知识点十二、假设开发法在房地产评估中的应用（掌握）

　　一、基本思路

　　如房地产价值的形成：

　　假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法（该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格）。

　　该方法主要用于待开发土地的价值

　　二、适用范围

　　1.待开发土地的估价。

　　2.将生地开发成熟地的土地估价。

　　3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。

　　三、计算公式

　　1.（5-24）

　　式中：

　　P 表示土地价值；

　　A 表示开发完成后的房地产价值（可以以售价或者租金等形式表示）；

　　B 表示整个开发项目的开发成本；

　　C 表示投资利息；

　　D 表示开发商合理利润；

　　E 表示正常税费。

　　2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

　　地价＝预期楼价值－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润（ 5-25 ）

　　四、操作步骤

　　（一）调查房地产的基本情况

　　（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式

　　（三）预测房地产售价

　　1.对于出售的房产——市场法

　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法

　　（1）先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益

　　（2）其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价

　　注意：这里的方法实质上就是教材166页的公式5-5

　　（四）估算各项成本费用

　　1.估算开发建筑成本费用-建筑费

　　2.估算专业费用

　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：

　　专业费用=建筑费 × i （ i为一定的百分率）

　　3.确定开建设工期，估算预付资本利息。

　　（1）利息的计算采用复利，而不用单利

　　（2）预付地价款的利息

　　已经全部预付的地价款×[（1+利率）开发建设期-1]

　　（3）建筑开发费和专业费的利息

　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

　　②期初一次性投入：全期计息

　　③均匀投入：计息期为开发期的一半

　　④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间

　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息

　　4.估算税金

　　一般按照房地产总价的一定比例计算

　　5.估算开发完成后的房地产租售费用（即销售费用）

　　一般按照房地产总价的一定比例计算

　　（五） 确定开发商的合理利润

　　投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。

　　（六）估算待估对象价值