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注评考试《资产评估》复习:假设开发法在房地产评估中的应用

来源: 正保会计网校 2012-08-10
普通

第五章 房地产评估

  知识点十八、假设开发法在房地产评估中的应用

  一、基本思路

  如房地产价值的形成:

  假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。

  该方法主要用于待开发土地的价值

  二、适用范围

  1.待开发土地的估价。

  2.将生地开发成熟地的土地估价。

  3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。

  三、计算公式

  1. (5-24)

  式中:

  P 表示土地价值;

  A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);

  B 表示整个开发项目的开发成本;

  C 表示投资利息;

  D 表示开发商合理利润;

  E 表示正常税费。

  2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为:

  地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润( 5-25 )

  四、操作步骤

  (一)调查房地产的基本情况

  (二)确定被估房地产的最佳开发利用方式

  (三)预测房地产售价

  1.对于出售的房产--市场法

  采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

  2.对于出租的房地产,如写字楼等--收益法

  (1)先用市场法,确定所开发房地产出租的净收益

  (2)其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价

  注意:这里的方法实质上就是教材166页的公式5-5

  (四)估算各项成本费用

  1.估算开发建筑成本费用-建筑费

  2.估算专业费用

  指测量、设计等专业技术费用,该费用通常可以按建筑费的一定比例计算,即:

  专业费用=建筑费 × i ( i为一定的百分率)

  3.确定开建设工期,估算预付资本利息。

  (1)利息的计算采用复利,而不用单利

  (2)预付地价款的利息

  已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】

  (3)建筑开发费和专业费的利息

  ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

  ②期初一次性投入:全期计息

  ③均匀投入:计息期为开发期的一半

  ④分段均匀投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):计息期为各段时间一半附加剩余占用期间

  ⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息

  4.估算税金

  一般按照房地产总价的一定比例计算

  5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)

  一般按照房地产总价的一定比例计算

  (五) 确定开发商的合理利润

  投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。

  (六)估算待估对象价值

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