[经验分享]自建行为与销售不动产的营业税计税依据

　　自建商品房中的自建行为的计税依据和销售不动产收入的计税依据是永远不一样的。

　　自建商品房自建行为按建筑业征收营业税，建筑业的计税依据：

　　建筑业营业税的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。具体地来说：

　　1.建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

　　2.纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。从事安装工程作业，安装设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备的价款。

　　3.装饰劳务按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认营业额。

　　如果只告诉建筑工程成本，要换算为建筑业营业额：计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－3%）。

　　销售不动产的计税依据是取得的销售收入及价外费用，但要特别关注差额征税的规定：

　　1.单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　2.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。