中级会计职称考试《中级会计实务》第四章 投资性房地产
知识点七：房地产的转换
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。
非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。
（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。
（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：
（2）非投资性房地产转换为投资性房地产：
2.公允价值模式下的转换
（1）投资性房地产→非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货）
无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。
转换日会计处理：
借：固定资产/无形资产等（投资性房地产的公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记，金额倒挤）
（2）非投资性房地产→投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）
◆转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目；
◆转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。
转换日会计处理：
借：投资性房地产——成本 （转换日的公允价值）
累计折旧（或累计摊销）
固定资产减值准备（或无形资产减值准备）
公允价值变动损益（或贷记资本公积——其他资本公积）（差额，倒挤）
贷：固定资产（或无形资产）
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