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中级会计职称考试《经济法》强化学习:租赁合同

来源: 正保会计网校 2012-09-21
普通

2012年会计职称考试《中级经济法》——第五章 合同法律制度

  强化学习二十九、租赁合同

  1.租赁合同的最长期限

  租赁期限不得超过20年;超过20年的,超过部分无效;租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

  2.不定期租赁

  (1)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  (2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。

  (3)租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

  3.权利义务

  (1)出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

  (2)出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

  (3)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

  (4)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

  (5)承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物,如未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  4.转租

  (1)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,“承租人”应当赔偿损失。

  (2)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  【例子】甲将自己的房屋出租给乙,乙将该房转租给丙。(1)如果转租未经过甲的同意,甲可以解除“甲乙之间”的合同,合同解除后,乙应当返还租赁物,从而无法履行乙丙之间的合同,乙应当对丙的损失承担违约责任。(2)如果转租已经经过甲的同意,丙在使用的过程中对租赁物造成损害,甲有权要求“乙”承担违约责任,也可以根据《物权法》的规定,要求丙承担侵权损害赔偿责任。

  5.租金的支付期限

  对租金的支付期限未确定的,当事人可以协议补充;不能达成补充协议的,可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的:

  (1)租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;

  (2)租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。

  6.所有权变动

  (1)买卖不破租赁:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力

  (2)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

  【注意】只有在房屋租赁中才有优先购买权

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