中级会计职称考试《经济法》强化学习：租赁合同

2012年会计职称考试《中级经济法》——第五章 合同法律制度

　　强化学习二十九、租赁合同

　　1.租赁合同的最长期限

　　租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

　　2.不定期租赁

　　（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　3.权利义务

　　（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　（2）出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　（3）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　（4）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　（5）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　4.转租

　　（1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，“承租人”应当赔偿损失。

　　（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　【例子】甲将自己的房屋出租给乙，乙将该房转租给丙。（1）如果转租未经过甲的同意，甲可以解除“甲乙之间”的合同，合同解除后，乙应当返还租赁物，从而无法履行乙丙之间的合同，乙应当对丙的损失承担违约责任。（2）如果转租已经经过甲的同意，丙在使用的过程中对租赁物造成损害，甲有权要求“乙”承担违约责任，也可以根据《物权法》的规定，要求丙承担侵权损害赔偿责任。

　　5.租金的支付期限

　　对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的：

　　（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；

　　（2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　6.所有权变动

　　（1）买卖不破租赁：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力

　　（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

　　【注意】只有在房屋租赁中才有优先购买权