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初级会计职称考试《经济法基础》难点解析:房屋出典

普通 来源:正保会计网校论坛 2012-05-23

  房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋,出典人于典期届满时,返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。房屋出典具有如下法律特征:

  1、房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中,承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金;出典人取得、使用承典人的金钱,而不支付利息。但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提,因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。

  2、房屋出典受典期限制,典期届满前出典人并不丧失房屋所有权,承典人只能取得房屋典权(用益物权)。房屋出典后,在典期以内,出典人仍然享有房屋所有权,但已不能直接占有、使用房屋;承租人虽取得对房屋的占有、使用权,但并不能任意进行处分。典期届满的一般法律后果是,出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权,承典人则因此而取得房屋所有权。

  3、房屋出典须符合法定条件和程序,是一种要式法律行为。

  一、房屋出典不同于房屋出卖

  二者的区别在于:

  (1)房屋出典在典期届满以前不发生房屋所有权的转移;在典期届满后,仅在出黄人不回赎的情况下才将房屋所有权转归承典人。出卖则发生房屋所有权的转移。

  (2)典期届满,出典人有权通过返还典价款给承典人以赎回房屋,房屋出卖后则无权向承受人赎回房屋。卖中买方支付价款即为房屋价格。房屋出典与附买回条件的买卖(即民法学上的买回)也不同,除彰弄三点外,买加是通过返还房屋价款实现所有权的再转移,而出典中的回赎则是通过返还典价实现所有权中占有、使用、收益权能的回复。

  二、房屋出典不同于房屋出租

  二者的区别在于:

  (1)房屋出典中承典人取得的是用益物权即房屋典权;房屋出租中承租人取得的是具有物权某些特征的债权即租赁权。

  (2)房屋出典中出典人须通过返还典价款才能赎回房屋,房屋出租中出租人无须返还租金即可收回房屋。

  (3)房屋出典中承典人交付的典价不同于房屋出租中承租人支付的租金,这二者的性质、计算方法、支付方式都不同。

  三、房屋出典也不同于房屋抵押

  二者的区别在于:

  (1)设立的目的不同。进行房屋出典对出典人而言是为了取得典价,对承典人而言是为了取得用益物权;设立房屋抵押则是为了担保债务人履行债务和债权人实现债权,债权人取得的是担保物权(房屋抵押权)。

  (2)房屋是否移转占有不同(由目的不同决定)。房屋出典中出典人须将房屋转移给承典人占有、使用,房屋抵押则无须转移占用。

  (3)法律后果不同。房屋出典人期届满时仍然有权回赎房屋,仅在其不回赎时房屋所有权才转归承典人;房屋抵押中仅在债务人不依约履行债务时,抵押权人才能处分抵押房屋,从变卖所得价款中优先受偿。

  四、房屋出典也不同于质(押)

  二者区别在于:

  (1)标的物不同。出典标的物以不动产为限,而质(押)标的物则为动产(对此各国有不同的规定,我国民法尚无规定)。

  (2)设立的目的不同。房屋出典对出典人而言是为了取得典价,对承典人而言是为取得房屋用益物权;而质(押)则是债务人以动产担保债务的履行、债权的实现。

作者:正保会计网校学员 wanjunruipp

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