房地产开发企业销售现房的财税处理 附案例

房地产行业是比较热门的行业，很多会计都想去房地产企业，想成为房地产会计，首先要了解房地产企业的财税处理，下面我们先来学习房地产开发企业销售现房的财税处理。

1.房地产开发企业销售现房的会计核算

根据合同约定收到房款

借：银行存款

       贷：主营业务收入

               应交税费—应交增值税（销项税额）

结转成本

借：主营业务成本

       贷：开发产品

确认可抵减销售额的土地价款

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）（土地价款/（1+9%）*9%）

       贷：主营业务成本

2.房地产开发企业销售现房的税务处理

国税局公告[2016] 18号规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

（1）建筑面积的规定

国税局公告[2016] 18号：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

国税局公告[2016] 86号：“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

（2）土地价款的规定

国税局公告[2016] 18号：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

财税[2016] 140号：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【案例解析】

万华房地产公司开发幸福花园一期项目，土地成本5000万元，可售建筑面积10000平方米，已销售8000平方米，并于2020年5月交房，实现房屋销售收入15000万元（不含税收入），结转成本6000万元。

结转主营业务收入

借：预收账款/合同负债 163500000

       贷：主营业务收入 150000000

              应交税费—应交增值税（销项税额） 13500000

结转主营业务成本

借：主营业务成本 60000000

       贷：开发产品 60000000

当期允许扣除的土地价款

5000/10000*8000=4000万元

可确认销项税抵减额

4000/（1+9%）*9%=330.28万元

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 3302800

      贷：主营业务成本 3302800

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