房地产企业如何才能有效规避各种税收风险？这些热点问答需注意！

作为业内公认的涉税种类多、财税处理难度大、套路多的行业，面对着一系列财税政策，如何才能保障正确落实税收政策、有效规避税收风险？如何能利用好相关财税政策积极应对各种问题，降低不利影响呢？一起来看看以下热点问答吧！

01.销售已完工的尾房或现房的增值税收入确认的法律依据及增值税纳税义务时间是什么？

由于销售已经完工的尾房或现房，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） （法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的规定房地产企业依法完成不动产物权转移 登记或者动产交付。

因此，销售已经完工的尾房或现房的及增值税纳税义务时间是：房地产企业收到购房款并将房产移交给购房者的当天。

02.买一赠一方式销售商品，企业所得税上应视同销售处理吗？

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定： “三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的， 不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”

03.买房送车位有哪些涉税风险？

房地产企业在经营活动中，为促进销售推出“买房赠车位”（车位为无产权的地下车位）活动，例如，房产对外销售价格为100万元 （不含税价格，下同），车位对外销售价格为10万元，在促销活动中，房产销售价格为105万元，同时赠送一个车位给购房业主。

企业与业主签订的合同及房产部门网签备案的是房产成交价款105万元，在开具的 增值税发票上企业的销售项目只有房产。

问：企业的增值税处理是否正确，发票如何开具？ 

答：销售无产权的地下车位应按照销售不动产缴纳增值税。

在本案例中，房地产企业为促进销售推出“买房赠车位”活动，因地下车位的价格已经包含在房价中，因此赠送车位属于有偿赠送，无需视同销售， 不征收增值税。

04.分期收款方式销售货物的，企业所得税上何时确认收入？

《企业所得税实施条例》第二十三条规定，企业以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

05.销售商品采用托收承付方式的，企业所得税上何时确认收入？

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的 通知》（国税函〔2008〕875号）规定：一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

（一）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 

1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权， 也没有实施有效控制；

3.收入的金额能够可靠地计量；

4.已发生或将发生的销售 方的成本能够可靠地核算。 

（二）符合上款收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间： 

销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。

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