房地产企业完工阶段成本如何进行账务处理？附案例详解！

近两年房地产行业发展迅速，前景大好，薪资高，不少财务人纷纷转入房地产行业，但是房地产企业在账务处理方面有他的特殊性，那么今天我们就一起来看看房地产企业完工阶段的成本处理。

1.完工年度未入账会计成本的计提

如果工程未办理竣工结算，根据合同或预算进行成本计提;

如果工程已办理竣工结算，根据工程结算单进行成本计提。

借：开发成本

贷：应付账款/合同负债

2.完工年度成本的结转

企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。

借：开发产品

贷：开发成本

3.完工年度计税成本的计提

国税发2009 31号文规定︰除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

(一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

(二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

【案例分析】

未来房地产开发公司开发京华家园项目，2019年12月完工，该项目出包工程合同总金额20,000万元，尚未与承包商结算完毕，没有取得全额发票。

截至完工时点，入账成本19,000万元，包括出包工程成本15,000万元，土地成本3,000万元，前期工程费600万元，开发间接费用400万元。

为准确核算结转成本，预提成本6,000万元，包括出包工程成本5,000万元，尚未建造公共配套设施成本900万元，应交未交报批报建费用100万元，公共配套设施已在售房合同中明确承诺建造且不可撤销，且只服务于京华家园项目。

该项目为高层住宅，可售建筑面积25,000平方米。截至2019年12月，已销售15,000平方米。

(1）会计核算

a.计提出包工程成本

借：开发成本-京华家园-建筑安装成本   50,000,000

贷：应付账款     50,000,000

b.计提尚未建造公共配套设施成本

借：开发成本-京华家园-公共配套设施费     9,000,000

贷∶应付账款     9,000,000

c.计提应交未交报批报建费用

借：开发成本-京华家园-前期工程费    1,000,000

贷：应付账款1,000,000

d.结转完工开发产品成本

借：开发产品-京华家园-高层住宅    250,000,000

贷：开发成本-京华家园-土地征用及拆迁补偿费    30,000,000

-前期工程费   7,000,000

-建筑安装成本     200,000,000

-公共配套设施费      9,000,000

-开发间接费用         4,000,000

e.结转已售开发产品成本

单位面积成本=250,000,000/25,000=10,000元/平方米

已售开发产品成本=10,000*15,000=15,000万元

借：主营业务成本-京华家园-高层住宅     150,000,000

贷：开发产品-京华家园-高层住宅            150,000,000

(2）税务处理

a.假定京华家园项目入账成本已取得合法、有效的税前扣除凭证，符合税前扣除的条件;

b.根据税法规定，可预提出包工程款20,000*10%=2,000万元;

c.根据税法规定，可预提公共配套设施成本900万元;

d.根据税法规定，可预提报批报建费用100万元。

京华家园项目迁税成本19,000+2,000+900+100=22,000万元

已售开发产品税前可扣除成本=22,000/25,0O0*15,000=13,200万元

税会处理不一致，需要进行纳税调整。

15,000-13,200=1,800万元（即纳税调增1,800万元）

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