房地产企业开办费如何进行财税处理？
房地产企业的开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑和利息等支出。
开办费如何进行财税处理呢？有哪些涉税风险点呢？跟我一起来看看吧！
（一） 会计处理
会计准则上的规定：在费用发生时直接计入管理费用。
（二）纳税处理
1.扣除方法
国税函[2009]98号文件第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
2.亏损年度的确认
国税函[2010]79号规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。
3.筹办期业务招待费的扣除
（1）国家税务总局公告2012年第15号 第五条
关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
（2）纳税人不可不知的所得税新政（国家税务总局所得税司 2012 年所得税政策解读）_《中国税务》 2013年03期
企业在筹建期发生的与筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入筹办费；广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入筹办费。企业生产经营开始后，其按照国税函〔2009〕98号文件规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度企业业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按照《实施条例》的有关规定计算扣除。
（3）大连市国家税务局公告2013年第14号
（二）筹办费中属于与筹办活动有关的业务招待费支出，税前扣除（摊销）的限额按实际发生额的60%计算；扣除（摊销）期限按照本条第（一）项规定执行；各期的扣除（摊销）数额，加上当年度发生的业务招待费的60%，作为该年度的业务招待费总额，按照有关规定计算扣除。
（三）筹办期纳税申报
【案例1】甲房地产公司于2018年10月11日开始筹建，到2018年12月31日尚未筹建结束，无任何收入。2018年度共发生筹建费用500万元，其中业务招待费30万元。不考虑增值税等其他税费。甲公司会计处理适用会计准则。
问题：甲公司2018年度应如何进行会计处理及年度所得税申报？
1.会计处理
借：管理费用——开办费 500万元
贷：银行存款 500万元
2.年度纳税申报
（1）业务招待费的60%为30×60%=18万元，所以应该按照18万元计入筹办费。符合税法规定的筹办费为488万元。
（2）会计利润为亏损500万元，而所得税不予计算。对业务招待费调增后， 500万元应全额调增。所以企业所得税汇缴进行零申报。
（3）对调增的500万元和符合税法规定的业务招待费18万元，进行备查记录。
【案例2】接上例，假如2019年开工建设，开发成本3亿元，期间费用8000万元，其中业务招待费60万元，会计税前利润-8000万元，假如没有其它差异项目。
问：2019年如何纳税申报？
（1）业务招待费的60%=60×60%=36（万元）
（2）2018、2019年合计业务招待费的60%=18+36=54（万元）
（3）2018、2019年招待费限=0×0.5%=0（万元）
（4）2019年业务招待费应可扣除0万元，合计调增=90（万元）
（5）对2018年纳税调整进行反向调减500万元。
（6）2019年应纳税所得额=-8000+90-500=-8410（万元）
（四）如何界定开始生产经营之日？
1.国家税务总局2010/04/27的回复
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定的“企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。
2.辽地税发〔2011〕16号
以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。
3.天津市地方税务局公告2011年第3号
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。企业取得预售收入前发生的招待费、广告费和业务宣传费支出，应在取得预售收入年度一次结转。
4.大连市地税12366纳税服务热线
企业取得工商营业执照后发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰的规定进行扣除；若没有收入则不允许扣除。
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