房产项目先出租后销售，应该如何清算？

【问题】

房地产公司开发的住宅商业已经建好，因为不好卖，现在暂时出租的话，是否要计提折旧，如果出租超过一年，是否要按旧房出售，如果出租计提房屋折旧，那土增税清算时的成本是按提过折旧后的成本还是原来的成本进行清算？

【答案】

公司开发的商品房及商业如果转为公司的固定资产并办理房证，则再次出售时要按旧房出售，并可在持有期间计提折旧（成本价值计量模式），否则不能计提折旧。未办理房证的开发产品在销售时增值税作为新房（开发产品）处理。

土地增值税关于旧房的规定比较特殊，不同于增值税及企业所得税的规定。旧房转让扣除的是评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》：

第三条 本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

第四条 下列各项不属于投资性房地产

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：

七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局确定。

《土地增值税暂行条例实施细则》：

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

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