房地产开发企业特殊财税问题解析！超级实用！
在房地产开发企业从事财务人员的时候总会遇到很多特殊的问题，这些特殊的问题很难处理并且还是行业专有难题，并且在日常工作中也是避不开的，那我们应该如何应对呢？快来一起看下吧！
（一）“代建”房屋行为
纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
1.以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
2.与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
3.与委托方事前签订委托代建合同；
4.不以受托方的名义办理工程结算。
（二）为房地产项目配套建设的学校、幼儿园等公益设施
1.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的公益设施其相应的进项税额可以抵扣（各种情况具体处理不同）。
2.若将学校无偿移交给政府，税收上视为正常的公共配套设施进行处理，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。
（三）向被拆迁业主交付回迁房如何计算增值税
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
1.房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1）按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2）按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2.房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
公式中成本不包含土地成本。
（四）接盘“烂尾楼”继续开发、销售
在房地产冷热不均情况下，部分房地产企业经常会出现资金断裂急需套现的情况，无法继续投资建设导致项目烂尾。转让企业和接盘 “烂尾楼”企业如何纳税？
2018年8月18日，A房地产公司由于资金紧张，现将在建未完的别墅项目整体转让给B房地产公司，转让价格5亿元，B房地产公司接盘后，以自已的名义重新立项并继续开发销售，两公司税务如何处理？
处理方式：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税（税率9%）。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税（税率9%） 。
烂尾楼即在建项目，是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
两种方式的区别在于土地价款的销项税抵减：
根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。
对A公司来说，按照“土地使用权转让”处理，不能扣除土地价款后计算销售额的；而“销售不动产”可以扣除。
（五）精装修房所含装饰、设备是否视同销售
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。现实中还有””买房送车”、”买房送车位”等等，需要分别不同情况、不同税种处理，实战篇我们会做专题讨论。
（六）促销活动的宣传礼品
某房地产开发公司开盘宣传期间，对前来看房人员并登记购房的人员赠送茶杯、雨伞等物品，茶杯、雨伞是否缴纳增值税？
视同销售缴税：依据：《 增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）款，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售缴纳增值税。
案例：某企业购入一批礼品赠送客户，开具增值税普通发票，直接计入业务招待费，是否存在税收风险？
（七）房地产企业向购房人收取的购房违约金是否缴纳增值税
假设由于购房人原因未及时完成购房手续，根据合同约定，房地产企业向购房人收取的违约金。
销售行为成立，向购房人收取的违约金属价外费用，需要计算缴纳增值税。
销售行为不成立，向购房人收取的违约金属营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
依据：财税〔2016〕36号，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
（八）退赔业主的款项
1.房屋销售成立，由销售合同产生的退赔业主款项可以作为销售折扣处理。
依据:财税〔2016〕36号，第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；
第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。
国税函[2008]875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。
2.房屋销售不成立，只能作为营业外支出，不能冲减其他房屋销售收入。
（九）自然灾害相关损失的进项税是否需要转出
例：房产建设项目受“台风”灾害毁损，相关材料、工程进项税是否需要转出？
判断依据：
财税〔2016〕36号第二十七条 ：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，其进项税额不得抵扣。
财税〔2016〕36号第二十八条 ：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
房产建设项目受“台风”损失不属于非正常损失，进项可以抵扣。
房产非正常损失情形一般有：施工现场材料丢失、被盗；未批先建、违建没收、销毁、拆除。
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