关注！房地产企业汇算清缴疑难问题解析

汇算清缴倒计时，不知道你们都完成的怎么样了？很多企业再汇算清缴是都会出现各种各样的问题，本篇文章总结了房地产企业再汇算清缴中常遇到的问题以及解析，来看看你有没有“中招”？

（一）如何判断开发项目是否完工？

房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。

完工年度之前——企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税 毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。

在完工年度——企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在完工年度后——企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。

（二）实施新收入准则后销售收入的税会差异 

新《企业会计准则第14号——收入》要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业， 自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。同时，允许企业提前执行。

新收入准则做了重大修改。老准则在收入确认上强调“风险报酬转移”，而新收入准则强调“控制权转移”。

房地产行业的收入确认有其行业特殊性，除现房销售以外，广泛采用的预售模式明显导致了控制权转移与风险报酬转移的时点不一致。

新收入准则构建一个“五步法”收入确认新模型，即：（1）识别合同； （2）识别履约义务；（3）确认交易价格；（4）分摊交易价格；（5）确认收入。

（三）开发产品销售收入如何确定

1.房地产企业销售收入确认的税法规定

（1）收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

（2）代收款项的处理：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（3）收入确认的前提：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

（4）收入确认的具体规定：

1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款 确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷 款办理转账之日确认收入的实现。 4）采取委托方式销售开发产品的，收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。

2.房地产企业销售收入确认的具体操作 

（1）获取企业的销售统计台账（包含楼号、房号、购买人名称、合同签订日期、实测建筑面积、销售单价、合同金额、面积差退补款、最终结算金额、发票号码、付款记录等），并将销售台账中统计的购房款与财务账簿中的预收账款相核对，不一致时查找原因，直至核对一致。 

（2）对比竣工备案情况，严格区分不同业态下尚未完工预售房款、已完工预售房款。 

（3）根据售房合同约定的收款方式（一次性全额收款、分期收款、银行按揭方式、委托方式），对比销售统计台账，判定收入确认的时间。

（4）将税法上确定的售房收入与企业账面确认的主营业务收入相核对， 并进行纳税调整。 

核对售房单价时，关注是否有售价明显偏低的情况，如有，需要说明合理理由。 

对于未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》而收取的诚意金、认购金、排号费不作为销售收入的实现，不需要按照预计计税毛利率来计算预计毛利额，完工年度也不需要确认为销售收入。

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