房地产企业特殊账务处理：买赠促销！
房地产行业“买啥赠啥”的促销活动司空见惯，类似于“买房送家具”、 “买房送家电”、 “买房送装修”、 “买房送车”、 “买房送车位”、 “买房送花园”、“买房送物业费”，在营业税时代这些模式的涉税就一直存在争议，到了增值税时好像变得更犹为突出。我们房企财务该如何面对呢？
“买赠促销” 增值税方面，主要分析如下：
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人，作为视同销售货物来计算增值税的。
这是一条原则性的规定，各地陆续出台了一些细化的政策，现以河南、湖北、陕西三地的政策为例做以解析：
1.河南营改增问题快速处理机制专期十二解释：根据《增值税暂行条例实施细则》规定，将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位或个人应视同销售。如保险公司销售保险时，附带赠送客户的促销品，如刀具、加油卡等货物的“赠”是有偿的，是以买保险为前提的，如果购买者没有买保险，不可能获得赠，赠品的价格是包含在保费中的。因此，不应做视同销售处理。
2.湖北国税再次详解营改增实务中的42个问题中解释：房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
3.西安市国税局营改增问题答疑（三）中解释：房地产开发企业销售精装修房，已在 《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
虽然国家和地方均对房企“买赠促销”有政策解读，但均属于原则性的，实际操作中有一定的难度，在此予以梳理。
“买赠促销”模式实质分为两类：
一类对购房成交客户的赠送，其实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税的无偿赠送规定，不应视同销售，不交增值，但目前各地规定不一，需要加强与主管税务机关的沟通；
另一类对购房非成交客户的赠送，符合增值税的无偿赠送规定，应交增值税。
第一类、对购房成交客户赠送模式的处理，该模式以分以下三种情况：
1.赠送自行开发产品，如购房送车库，可如下处理：
买房赠车库，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税的无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与车库的销售处理，分别确认收入、分别结转主营业务成本、分别开具发票，应交增值税。
2.赠送外购物品，如购房送空调，可分两种处理方式：
（1）赠品做营销费用处理，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税的无偿赠送规定，不应视同销售，不应交增值税。
（2）赠品按兼营处理，增加赠品的经营范围，分别做购房与赠品的销售处理，分别确认收入、分别结转主营业务成本、分别开具发票，应交增值税。
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