干货 | 二手房交易的那些税事儿
二手房交易涉及的税费种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税及契税。那么具体如何征收呢？今天跟大家一起总结归纳一下。
一、增值税
（一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
（二）个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。
免征情形：
（一）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
（二）个人销售自建自用住房，免征增值税。
（三）家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
二、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。
适用税（费）率为：
城市维护建设税：按市区7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；
教育费附加：按3% 的征收率计征；
地方教育附加：按 2% 的征收率计征。
三、个人所得税
（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，按20%的税率征收个人所得税；
（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征。
特别提醒：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
不征情形：
（一）以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：
①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（二）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
四、印花税
（一）个人买卖非住房的印花税，按合同金额与计税评估价格孰高确认计税依据，税率万分之五。
（二）房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税的由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。
减免情形：
个人销售或购买住房暂免征收印花税。
对增值税小规模纳税人按50%幅度减征城市维护建设税、印花税和教育费附加、地方教育附加。
五、土地增值税
个人转让非住房等存量房的，按转让收入全额的5%核定征收土地增值税。
免征情形：
（一）个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。
（三）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地的税务机关核实，可以免征土地增值税。
六、契税
个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，应按3%征收契税。
减征情形：
（一）对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
免征情形：
（一）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。
（二）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属变更免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。
案例：
我市居民小杨购买了家庭唯一住房，看中老朱位于市区的一套50平方二手房，经协商后以200万的价格成交，老朱这套住房不能核实原值，且购入这套住房不满2年。
老朱需缴纳的税费：
增值税：2000000÷1.05×5%=95238.10元
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：
95238.10×（7%+3%+2%）*50%=5714.29元
土地增值税、印花税暂免
个人所得税：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元
老朱需缴纳的税费合计129523.82元
小杨需缴纳的税费：
印花税暂免
契税：2000000÷1.05Х1%=19047.62元。
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