销售预售房屋取得预收款需要缴纳哪些税费？

问题：销售预售房屋取得预收款需要缴纳哪些税费？

回答：

一、增值税

国家税务总局公告（2016年第18号）规定：

1、一般纳税人预缴按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

2、小规模纳税人在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

预缴时间：般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

二、附加税费

预征时以实际缴纳的增值税额作为计税依据

计算缴纳城建税（7%、 5%、1%）。

教育费附加（3%）

地方教育附加（2%）

三、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×0.5‰

四、企业所得税

（一）、未完工开发产品销售收入的企业所得税处理

1、预售收入计税毛利额处理

（国税发[2009]31号）第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

第十二条： 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附 加、土地增值税准予当期按规定扣除。

计税毛利率的规定：

（国税发〔2009〕31号）第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

五、土地增值税（预缴）

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率（预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。）

常见预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

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