2021高级经济师《财政税收》冲刺必背知识点：土地增值税
2021年高级经济师考试迫在眉睫！为帮助大家在最后一个月里高效备考，正保会计网校整理了2021高级经济师《财政税收》冲刺必背知识点——土地增值税，快来复习一遍吧！
2021高级经济师《财政税收》必背知识点21：土地增值税
1.纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
2.征税范围
对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物征收。
（1）转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
（2）既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。
（3）只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。
3.房企新建房扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额
1）支付的土地出让金（出让）、按规定补缴的出让金（划拨）支付的地价款（转让）。
2）包括登记、过户费及契税
（2）房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
【注意】精装修费用可扣除。
（3）房地产开发费用
1）按项目计算分摊利息，并能提供金融机构证明：开发费用＝利息＋（地价款及费用＋开发成本）×5%以内。
2）能按项目分摊利息或不能提供金融机构证明：开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内。
【注意】利息支出不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额
（4）与转让有关的税金
1）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
2）不包括增值税、印花税。
（5）其他扣除项目
加计扣除费用＝（地价款及费用＋开发成本）×20%
4.土地增值税的税率：四级超率累进税率
5.税额计算
土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
增值额＝收入－扣除项目
6.房地产开发项目土地增值税清算
房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权的，满足条件之日起90日内必须办理清算。
【注意】房企开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所、幼儿园等公共设施，建成后产权属于全体业主所有，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公共事业单位并用于非盈利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
7.税收优惠
（1）建造普通标准住宅的税收优惠：纳税人建造普通标准住宅（高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅）出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（4）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（5）对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
（6）企业改制重组——暂不征土地增值税
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