云南省将全面推行营业税改征增值税试点

3月18日，国务院常务会议审议通过全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业等纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率。值得关注的是，本次营改增还将不动产纳入抵扣范围。

解读

整体税负将下降

房地产业营改增后税率从营业税的5%到增值税的11%，看似增，其实不然。从销项看，由于销售额可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），将有效降低房企税负。从进项看，取得的可抵扣进项越多，税负越低。

这是否意味着房地产业税负将降低？闫泉分析称，占销售额权重最高的土地价款不计入征税范围，将有效降低房企税负。另外，房地产行业跟建筑安装行业的关联性很强。如果合作方都是规范经营的建筑安装企业，能获取的进项发票将相对充分，有利于进一步降低房地产业税负。

利于云南省商业去库存

此次营改增还将不动产纳入抵扣范围。不管是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。闫泉表示，这对企业而言，影响是非常显著的。因为企业无论是购置、出租办公用房，取得合法凭证后都可按照11%的税率抵扣进项税，这将在很大程度上减轻企业的税负，对昆明商业地产去库存将起到积极的促进作用。

对房价影响不明显

长远看，税负下降，对房地产业有什么影响？房价是否会降？闫泉认为，营改增后，企业为降低本环节税负，将尽可能获得增值税发票进行抵扣，这将倒逼产业链各个环节的企业加强内部管理，有利于规范经营的企业做大做强，从而促进整个产业链的转型升级。但税收只是决定房价的一个因素，理论上讲，房地产营改增后，对云南省房价的影响和波动应该不会特别明显。

二手房交易征5%增值税

5月1日起，云南省将实施个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

解读

买卖二手房能少交点税

就大家所关心的二手房营改增后，税收增减的问题，闫泉给我们算了笔账：

根据增值税算法，需要先计算出销售额=含税销售额÷(1 征收率)，应纳税额=销售额×征收率。

以一套售价100万元(含税、购买不足2年)的房子为例：

营业税这样缴税：按照总价5%的税率征收，营业税应纳税额为100×0.05=5万元。

增值税这样缴税：应纳税额为(100÷1.05)×0.05=4.7619万元。

这样算下来，营改增后，二手房交易可省下5万元-4.7619万元=2381元。

闫泉认为，营改增后不满2年的二手房交易成本，会因税收减少而略微下降，但与动辄数十万上百万元的成交价相比，减税对拉动二手房需求的影响很有限。

今后缴税不用两头跑

过去，二手房过户购房者只需要在地税窗口办理缴税手续。营改增后，纳税人除需在国税缴纳增值税，还需在地税缴纳城建税、契税、印花税等。为避免纳税人两头跑，二手房交易的增值税将暂由地税代征，国地税将进一步加强合作，做到征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变，确保工作有序衔接，平稳过渡。

市场声音

刚需和改善性需求

催热二手房市场

随着营改增政策落地，缴纳税率与免征年限确定，计划出售房产的赵大妈一家心中的石头终于落地。赵大妈老两口准备把西市区的旧房卖了，买套新房给儿子做婚房。

赵大妈说：“我们正准备给儿子买套婚房，之前政策没落地，担心买房会增加税负，现在算下来，5月1日前后交易税负差距不会太大，毕竟给儿子置办婚房是刚需，所以遇到合适的买家就出手了。”

近段时间，昆明市房产交易中心时常可见排队等待办理过户手续的市民，二手房市场呈现暖意。记者走访昆明多家房产中介门店发现，到店咨询的消费者不少，置业顾问王先生说：“近几天我们经常帮客户计算5月1日前后交易分别需要缴纳多少税款，大多数客户觉得要看到确切数字，心里才有谱。”

昆明荣城房地产经纪有限公司总经理助理方女士告诉记者：“3月份，我公司二手房成交量上涨接近30%，从目前了解到的情况来看，一些同行也有20%~30%不等的提升。”在她看来，增值税实施方案细则的出台，让市民知晓二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大，相当于为市场抛出了一颗“定心丸”，近期二手房成交量、成交额的上涨很大程度都是对刚需和改善性需求的消化，如果3~4月份这波需求释放量较大，5月后会回归平稳。

至于消费者普遍关心的营改增对房价影响，一位资深地产行业人士分析：“税收变化会对房地产企业的利润产生影响，但并不会直接影响房价，因为从本质上来说，房价还是由市场供求关系决定的。维持稳定税率的背后就是为了在保证营改增顺利推进的同时稳定市场，让房价不会随之出现太大波动。”