广州：2014年土地增值税清算指引

随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20% 扣除的基数。

二、关于项目管理费、境外设计费的扣除问题

房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。

对房地产开发企业委托境外设计公司发生的境外设计费，真实、合理且能提供合法、有效凭证的，允许扣除。

三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题

纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

四、关于公共配套成本的扣除问题

(一)对于满足下列条件之一，建成后产权属于全体业主共有的公共配套设施，其成本、费用可以扣除：

1.物权法等相关规定已明确为全体业主共有的;

2.房管部门在房地产登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”的;

3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的;

4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的。

(二)对于满足下列条件之一，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，其成本费用可以扣除。

1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书;

2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。

(三)对于建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，并准予扣除成本、费用。

(四)对于建成后产权属于房地产开发企业的经营性配套设施，有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;出租或自用的，不予扣除成本、费用。

五、关于扣除项目金额计算分摊的问题

(一)房地产项目土地及房地产开发成本能按照清算单位或房地产类型核算并准确归集的，清算时按照清算单位或房地产类型直接归集。

(二)房地产项目土地及房地产开发成本不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算扣除项目金额。

1.同一清算单位内的共同成本、费用按照如下方式分摊：

(1)对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。

(2)按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。

2.不同清算单位间的共同成本、费用按照如下方式分摊：

(1)“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照清算单位土地面积比例计算分摊。

(2)“建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用”按清算单位总可售建筑面积比例计算分摊。不能按照总可售建筑面积比例计算分摊的(比如有未建项目，无法确定建筑面积时)按清算单位土地面积比例计算分摊。

(三)在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与分摊。

六、关于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目且不成立合营企业的土地增值税计算问题

(一)出地方已取得国有土地使用权证，需出资方办理转让加名手续的

1.房屋建成后，合作双方按约定比例分房自用的，出地方发生了以转让部分土地使用权为代价换取部分房地产所有权的行为，出资方发生了以转让部分房地产所有权为代价换取部份土地使用权的行为。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995)48号)第一条规定，对出地方向出资方转让土地使用权、出资方向出地方转让房地产所有权的行为，免征土地增值税。

2.对出地方分回房产后再转让的，适用旧房转让的规定计算征收土地增值税。对出资方分回房产后再转让的，适用新建房转让的规定计算征收土地增值税。

3.出资方进行土地增值税清算时，应以房屋建成后交付使用时点，出地方分回房地产的市场公允值计入出资方的土地成本，同时作为出资方的收入。

(二)出地方需联合出资方共同与国土部门签订土地使用权出让合同的

1.房屋建成后，合作双方按约定比例分房自用的，属于共有产权的分割，没有发生出地方“以地换房”、出资方“以房换地”的行为，不征收土地增值税。

2.出地方分回房产后再转让的，适用旧房转让的规定计算土地增值税。对出资方分回房产后再转让的，适用新建房转让的规定计算征收土地增值税。

3.出资方进行土地增值税清算时，出地方分回开发产品(不含土地)的建安成本计入出资方的土地成本，且出地方分得的房地产不作为出资方的收入。

七、关于旧房评估价格中地价的扣除问题

纳税人转让旧房的扣除项目金额包括房屋建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。其中，对取得土地使用权所支付的地价款，纳税人应提供国土房管部门出具的相关凭据确定，不能提供的，可参照取得土地使用权时的基准地价确定。

本指引自下发之日起执行，已进入清算审核程序但尚未发出清算书面审核结论的清算项目，可适用本指引。