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房地产业六大环节隐藏30个税收风险点

来源: 会计网 2013-07-04
普通

  在土地取得环节存在4个风险点:

  1.佣金等支出没有取得正规合法发票,导致利润虚增,税负加大;

  2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税;

  3.虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税;

  4.以收购股权方式取得的土地使用权,滥价部分无法列支土地成本。

  在规划设计环节存在3个风险点:

  5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响;

  6.虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税;

  7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。

  在融资环节存在6个风险点:

  8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票,从而导致利息支出无法入账;

  9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息,往往无法取得合法入账的凭据;

  10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支;

  11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行;

  12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息,存在偷逃税金问题;

  13.借给自然人股东超过1年以上的借款,存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。

  在工程建设开发环节存在的4个风险点:

  14.虚开建安发票,加大建安支出,偷逃土地增值税的企业所得税;

  15.为少缴税,实际发生工程支出但不索要发票;

  16.签订建安合同后未足额缴纳印花税;

  17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。

  在预售环节存在9个风险点:

  18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税;

  19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税;

  20.预售合同没有足额及时缴纳印花税21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票),未如实申报收入;

  22.售后返租时,按返租后的金额确认收入纳税,对小业主的返租收入未代扣代缴税金;

  23.返迁房未申报纳税,或未按市场公允价申报纳税;

  24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税;

  25.装修收入没有申报纳税;

  26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。

  在清算环节存在4个风险点:

  27.取得的发票不合规,不如发票出具方与合同方、收款方不相符;

  28.购买虚假发票虚增成本;

  29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税;

  30.关联方交易定价不合理等。

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