商铺预租与出租纳税有异

　　A房地产企业会计小李近日向税务部门咨询，企业年终结账时，账面有300万元的商铺预收租金在“预收账款”科目没有结转收入，根据《企业所得税法》的规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，可是企业的商铺有一部分还处于在建状态，要到2010年3月才交付客户，这样的业务该如何处理呢？

　　根据小李会计的介绍，该企业“预收账款”科目300万元租金包括两部分收入，一是2009年8月已经出租交付提前收取的一年商铺租金200万元；二是2009年10月收取的业主应明年交付的商铺预租定金100万元。

　　以上业务均涉及营业税、房产税、企业所得税，对于预租与预收租金，具体处理上有所不同。

　　营业税：《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。以上业务无论是预租与预收租金，都符合出租房产所收到的预收租金的性质，应缴纳营业税300×5%＝15（万元）。

　　房产税：国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。预租房产由于并未实际交付出租，2009年不必考虑房产税。预收的交付商铺租金200万元，具备缴纳房产税的条件，为简便计算，按照实际收款缴纳房产税200×12%＝24（万元）。

　　企业所得税：租金收入按照合同约定应付租金的日期确认收入的实现，应确认收入200万元，而不论租金对应期限长短，与会计处理明显有异。会计处理遵循企业会计准则规定，一是相关的经济利益能够流入企业；二是收入的金额能够合理地计量。2009年会计处理仅确认200万元中8月～12月4个月的收入即66.67万元，这样汇算清缴就需要作纳税调整。不过，国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税若干问题的通知》（国税函〔2010〕79号）发布后，这一差异可以忽略。该文件规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据税法规定的配比原则，出租人可对上述已确认的收入在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。这样的解释与会计核算保持了一致性，汇算清缴时无需纳税调整。预租定金与此不同，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。所以，A房地产企业取得的100万元商铺预租定金，2009年无需计入所得税收入，到2010年3月实际出租交付时才计入所得税收入。

　　那么，A房地产企业为业主开具的200万元服务业发票，客户可以按200万元扣除吗？显然不可以。根据《企业所得税法实施条例》第四十七条的规定，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。因此，客户不能将200万元全额计入成本在2009年度进行税前扣除，仅可扣除4个月租金66.67万元，如已全额计入成本，就需要作纳税调整。