房产开发企业成本对象如何确定？

　　【问题】

　　企业成本对象一般是按产品名称结合批次进行确定，听说税务机关对房产开发企业的成本对象规定了特殊的确定方法，请问是如何规定的？

　　【解答】

　　2009年国家税务总局制定并印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），针对房产开发企业及其开发产品的特点，提出了成本对象确定的6项原则，主要是：可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，要作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，要先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，要作为一个成本对象进行核算。但企业单独建造的停车场所，应作为成本 对象单独核算；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，要作为独立的成本对象进行核算。

　　定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，要结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

　　需要注意的是，成本对象一般在项目开工之前确定，并报主管税务机关备案，上述的6项确定原则要灵活掌握，针对具体开发产品的特点确定既便于建设管理，又便于归集、分配成本费用的成本对象。同时，成本对象一经确定便不得随意变更，如确需改动的，必须先征得主管税务机关的同意。