售后租回的会计核算

　　房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，应当按照销售商品收入的确认原则执行。需要强调的是，对房地产开发企业自行开发商品房的销售，不可以采取完工百分比法确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才可以按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。这一点，财政部和中国证监会先后都有过明确的规定。

　　在房地产开发企业收入会计核算中，还有一个问题值得注意，即房地产售后租回交易的会计处理。

　　房地产售后租回是目前一些房地产开发企业采取的促销手段之一。根据《企业会计准则第21号——租赁》的有关规定，对售后租回交易，如果是属于融资租赁的，则卖主(即承租人)应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整；如果是属于经营租赁的，则卖主(即承租人)应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金费用的调整。

　　也就是说，在售后租回交易的情况下，原出售房地产的售价与资产账面价值的差额，不能一次性确认为销售当期的收益，而应当在回租期内递延分期转销为折旧费用或租赁费用。